| Tang Xuefu and Pang Hua v. Hefei Jianxin Real Estate Development Co., Ltd. (case regarding dispute over liability for warranty against defective payment) | | 唐学富、庞华与合肥建鑫房地产开发有限公司给付瑕疵担保责任纠纷案 |
| [Judgment Abstract] | | [裁判摘要] |
| The Seller shall inform the Buyer of the content of the house lease contract under which the house for sale is still within the lease period, but the lessee's capacity to perform the contract falls within the scope of commercial risks rather than the Seller's pre-contractual obligations, as of result of which the Buyer shall perform examination and undertake any liability on their own. Where the property right in the house for sale is to be changed during the lease period, the rent therefrom shall be possessed by the Buyer from the date of change, unless otherwise specifically agreed upon by the parties to the contract. If, after the change of the property right, the Buyer requires the Seller to bear the loss of rent because of the difficulty in collecting the rent, the People's Court shall not support the Buyer's claim which is filed on the ground of the Seller's negligence in contracting or defect in the delivered house. | | 买卖尚处于租赁期间的房屋，出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容，但承租人的履约能力属于商业风险范畴，不属于出卖人先合同义务，买受人应自行审查与承担。租赁期间房屋产权发生变更，除当事人有特别约定外，租金自产权变更之日归买受人所有。买受人在产权变更后，因租金难以收取，以出卖人有缔约过失、交付房屋存在瑕疵为由，要求出卖人承担租金损失的，人民法院不予支持。 |
Full-text omitted.
| | 原告：唐学富，男，51岁，住上海市徐汇区。 |
| | 原告：庞华，女，46岁，系唐学富之妻，住址同上。 |
| | 被告：合肥建鑫房地产开发有限公司，住所地：安徽省合肥市包河区望湖街道东流路。 |
| | 法定代表人：徐荣璞，该公司总经理。 |
| | 原告唐学富、庞华因与被告合肥建鑫房地产开发有限公司(以下简称合肥建鑫公司)发生给付瑕疵担保责任纠纷，向安徽省合肥市包河区人民法院提起诉讼。 |
| | 原告唐学富、庞华诉称：被告合肥建鑫公司与上海绿地建筑工程有限公司合肥分公司(以下简称绿地建工合肥分公司)均系上海绿地集团旗下公司。因绿地建工合肥分公司拖欠原告唐学富巨额工程款未付，经上海绿地集团安排，原告唐学富、绿地建工合肥分公司和被告于2012年7月就绿地建工合肥分公司拖欠原告唐学富工程款事宜签订了《抵房补充协议》，约定绿地建工合肥分公司购买被告开发的位于合肥市太湖路海顿公馆商业街B区113-118， 213-217，313-317，413-415，417室房产转让给两原告，购房款从被告应付给绿地建工合肥分公司的工程款中冲抵。2013年3月29日，两原告与被告签订了十五份《商品房买卖合同》，合同约定被告将案涉房屋出售给两原告。同时，被告告知原告该房屋带有租期为十年的租约，要求两原告承诺原租赁合同继续有效，原告遂在合同补充协议栏注明“客户已知晓该房屋已租赁并承诺原租赁继续有效”。此后，原告多次要求被告就原租赁合同相关权利义务办理变更手续，被告均以种种理由拖延。在原告的不断催促下，被告承诺租金由其代收然后支付给原告，并向原告转账支付了2012年8月1日至2013年3月31日的租金1 258 712元。2013年6月4日，原告与被告办理房屋产权转移登记手续，后因未收到被告承诺转移支付的房屋租金，原告唐学富多次前往被告处，请求协调解决房屋租赁合同及收取房租的事宜未果。原告唐学富遂前往租赁场地找承租人合肥君悦企业管理有限责任公司(以下简称合肥君悦公司)催要房租，对方以原告非合同相对人、房租纠纷尚在人民法院处理中予以拒绝。此时，原告方知晓在原、被告达成以房抵债意向时，合肥君悦公司即开始拖欠房租，被告不惜采用替承租人垫付租金的方式，隐瞒销售房屋已经存在重大风险隐患以顺利达成交易。被告在原告办理产权登记后，就其垫付租金向人民法院起诉合肥君悦公司，并申请对合肥君悦公司经营场所设备进行保全，造成原告无法实际使用房屋。原告请求法院判令：1．被告赔偿两原告租金损失 5 503 244．84元及相应利息损失(租金损失为未能收取的租金，自2013年4月1日起至 2015年10月11日；相应利息损失分段计算，以到期应付未付租金为基数，自逾期之日起至实际还款之日止，按年利率10％计算)；2．本案诉讼费由被告承担。 |
| | 被告合肥建鑫公司辩称：1．缔约过失责任只存在合同订立阶段，本案涉及的十五份商品房买卖合同及工程款抵房的协议属实，系双方当事人真实意思表示，且已履行完毕，被告不存在缔约过失；2．被告不存在原告所主张的过失行为，就商品房买卖合同性质，被告仅需就房屋的坐落面积、质量、是否存在产权争议状况的主要条款，向对方告知，原告在签署商品房屋买卖合同已经知晓案涉房屋存在第三方租赁的情况，并认可该租赁行为。至于原告所主张的承租人履约能力情况是原告的审查范围。3．房屋租金属于法定孶息，产权变更后其收租责任即转移至新的房屋所有人。4．原、被告在2013年3月29日签订商品房买卖合同时，被告已依法向原告示明了案涉房屋存在先租赁合同关系，原告也附随确认签收了租赁合同，在次日，被告及时向承租人履行了通知义务，就此整个商品房买卖合同，被告并没有违约行为；5．原、被告是商品房买卖合同关系，而原告主张的租金及相关利息是基于法定承继的关系，原告消极行使权利，并主动放弃向涉案房屋承租方君悦公司追偿权利。原告最终损失系其消极行使权利造成，原告要求被告承担租金等相关损失并无法律依据。 |
| | 安徽省合肥市包河区人民法院一审查明： |
| | 2012年7月，唐学富、绿地建工合肥分公司、合肥建鑫公司三方就绿地建工合肥分公司拖欠唐学富工程款事宜签订了《抵房补充协议》，协议确认合肥建鑫公司应付绿地建工合肥分公司工程款3482万元；协议同时约定绿地建工合肥分公司购买合肥建鑫公司开发的位于合肥市太湖路海顿公馆商业街B区113-118，213-217，313-317，413-415，417室房产(面积共2543．13平方米，总价31 297 281元)转让给唐学富，购房款从合肥建鑫公司应付给绿地建工合肥分公司的工程款中冲抵。2013年3月29日，唐学富、庞华与合肥建鑫公司签订十五份《商品房买卖合同》，合同约定合肥建鑫公司将标的房屋出售给唐学富、庞华。每份合同的最后一页补充协议栏均有合肥建鑫公司员工书写的“客户已知晓房屋已租赁，并承诺原租赁合同继续有效，原租赁合同编号：HAID08001(TJ)”字样。 |
| | 2013年3月5日，原告唐学富、庞华向被告合肥建鑫公司发出一份催告函，要求合肥建鑫公司支付租金1404396元及滞纳金140439元。2013年4月10日，合肥建鑫公司向唐学富、庞华转账支付了8个月的房屋租金1 258 712元(2012年8月1日至2013年3月31日)。2013年4月23日，唐学富、庞华通过律师事务所再次向合肥建鑫公司发函催要房租，合肥建鑫公司拒付。 |
| | 2013年6月4日，原告唐学富、庞华办理了上述房屋产权登记手续。 |
| | 2013年7月23日，合肥建鑫公司向安徽省合肥市包河区人民法院起诉合肥君悦公司，请求判令合肥君悦公司支付拖欠的租金1404396元(含之前其垫付的租金1258712元)及违约金，但并未诉请解除租赁合同。同时，合肥建鑫公司申请人民法院对合肥君悦公司经营场所设备进行保全。2014年3月6日，唐学富、庞华向安徽省合肥市包河区人民法院起诉合肥建鑫公司和合肥君悦公司，请求判令合肥君悦公司支付拖欠的租金2 039114．88元及违约金20 391.15元。2014年10月10日，唐学富、庞华向安徽省合肥市包河区人民法院申请撤回起诉，被准许。 |
| | 另查明：2008年3月19日，合肥建鑫公司(甲方)与合肥君悦公司(乙方)就案涉房产签订一份《租赁合同》，甲方自2008年4月1日前向乙方交付房屋，租赁期限自2008年4月1日起至2018年3月31日止。合同签订后，合肥君悦公司交纳了保证金，承租房屋用于经营餐饮、KTV项目。期间，合肥君悦公司支付了部分租金，尚欠2012年3月、2012年8月至2013年3月31日的租金。 |
| | 安徽省合肥市包河区人民法院一审认为： |
| | 关于案由问题，本案审理的对象不是买卖合同标的物本身，也非租赁合同中相关权利义务关系，而是买卖行为与租赁权受到侵害之间是否具有因果关系。原告唐学富、庞华以被告合肥建鑫公司存在缔约过失责任纠纷起诉，因此，本案的争议标的并非交易商品房本身所包含的面积、结构等商品属性，而是与交易标的物衍生功能相关。商品出售人除了对标的物本身的品质负有义务以外，还负有相应的附随义务，在交付标的物时，应保证物的无瑕疵，保证买受人依约取得标的物并能适当行使物上的权利，由于出售人交付的标的物有瑕疵，导致买受人利益受损，则构成瑕疵给付。瑕疵担保责任是物的瑕疵担保责任的一种，是一种特殊的违约责任，是出卖人违反担保义务，出售的商品存在瑕疵而应当承担的违约责任。因此，本案的案由应确定为给付瑕疵担保责任纠纷。 |
| | 关于被告合肥建鑫公司应承担的责任问题。合肥建鑫公司在交付标的物时，应保证物的权能及功能没有瑕疵，协助唐学富、庞华办理房屋的实际交付或其他适当的交接手续。本案中，合肥建鑫公司一方面和唐学富、庞华进行房屋交易，另一方面通过诉讼向合肥君悦公司追索租赁费，而合肥建鑫公司却刻意隐瞒该重要事实，采用垫付租赁费的方式掩盖，表明其具有主观上的故意，以致唐学富、庞华在购买房屋时对即将面临的风险处于不知情状态。因案涉房屋属于商铺，购买用途在于通过出租获得收益，因此，唐学富、庞华之后所面临的实际风险根源在于合肥建鑫公司交付的标的物有瑕疵，合肥建鑫公司在本案中构成瑕疵给付，依法应当承担给付瑕疵担保责任。 |
| | 根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，被告合肥建鑫公司未提供证据证明其在签订合同之后采用适当的方式向承租方合肥君悦公司告知房产所有权发生转移，也未就租赁关系的变更办理任何手续，更未就其申请查封设备作出适当安排，致使原告唐学富、庞华既无法以出租人的身份主张租金，也无法以所有权人的身份实际使用房屋。合肥建鑫公司没有及时履行后合同义务，亦构成不适当履行合同，应承担损害赔偿责任。 |
| | 关于原告唐学富、庞华自行撤诉问题。唐学富、庞华于2014年3月6日起诉被告合肥建鑫公司和合肥君悦公司索要租金，表明此时唐学富、庞华已经知晓合肥君悦公司系房屋承租人的事实。但唐学富、庞华自行撤诉的行为不能当然认定其放弃实体权利，综合上述复杂的交易背景，即使唐学富、庞华不撤诉，在案涉房屋被查封并仍在法院强制执行期间的情况下，唐学富、庞华也无法收回或实际占有该房屋，亦不能实现占有、使用、收益的物权权能，因此该部分租金损失亦属于违反合同义务所产生的损失。 |
| | 关于损失的计算及责任划分问题。原告唐学富、庞华主张的损失形式上是租金，但实质上是因被告合肥建鑫公司的过错造成无法收取租金的损失，现唐学富、庞华按照租金标准作为损失的计算方式并无不妥。该损失的计算期间应自2013年4月1日起至房屋实际交付之日即2015年10月11日止。对于上述房租损失，应由当事人双方按照各自的过错程度按比例承担。唐学富、庞华的过错在于：唐学富、庞华作为完全民事行为人，签订合同时应尽到审慎审查义务，由于其未能尽责，应承担一定的责任。合肥建鑫公司的过错有三点：1．签订《商品房买卖合同》时，隐瞒了承租方拖欠房屋租金的重要事实，违反了先合同义务； 2．签订买卖合同后，未把租赁合同及时交付唐学富、庞华，未及时通知承租方案涉房屋的产权变更情况，未协助唐学富、庞华办理房屋交接手续，包括变更租赁关系或及时通知承租人房屋所有权变更等情况，违反了后合同义务；3．合肥建鑫公司起诉君悦公司仅要求其支付房租却并未诉请解除租赁合同且采取财产保全查封了案涉房屋内的物品，客观上造成唐学富、庞华无法收回及使用房屋，对此建鑫公司存在一定过错。按原、建鑫公司各自的过错程度，一审法院酌定唐学富、庞华承担30％的责任，合肥建鑫公司承担70％的责任。案涉房屋2013年4月1日至2015年10月11日期间的房租损失为5 503 244．84元，唐学富、庞华承担 30％即1 650 973元，合肥建鑫公司承担 70％即3 852 271元。合肥建鑫公司履行瑕疵担保责任后，有权向合肥君悦公司追偿。 |
| | ．．．．．． |
|
Dear visitor, as a premium member of this database, you will get complete access to all content.Please go premium and get more.
1. To become a premium member, please call 400-810-8266 Ext. 171.
2. Binding to the account with access to this database.
3. Apply for a trial account.
4. To get instant access to a document, you can Pay Amount 【￥1300.00】 for your single purchase. | |
您好：您现在要进入的是北大法宝英文库会员专区。
如您是我们英文用户可直接 登录，进入会员专区查询您所需要的信息；如您还不是我们 的英文用户；您可通过网上支付进行单篇购买，支付成功后即可立即查看本篇内容。
Tel: +86 (10) 82689699, +86 (10) 82668266 ext. 153
Mobile: +86 13311570713
Fax: +86 (10) 82668268
E-mail:info@chinalawinfo.com
|
| | | |
| | | |