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Xuzhou Dashun Real Estate Development Co., Ltd. v. Wang Zhiqiang (dispute over advance sale contract for commercial housing)
徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案
【法宝引证码】
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Xuzhou Dashun Real Estate Development Co., Ltd. v. Wang Zhiqiang (dispute over advance sale contract for commercial housing)
(dispute over advance sale contract for commercial housing)
徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案
[Key Terms]
validity of a contract ; evasion purpose ; lawful form
[核心术语]
合同效力;规避目的;合法形式
[Disputed Issues]
Where a developer obtains bank loans by signing a false housing purchase contract with a third party to evade the state credit policy, is such a contract valid?
[争议焦点]
开发商为规避国家信贷政策,通过与第三人签订虚假购房合同骗取银行贷款的,该房屋买卖合同是否有效?
[Case Summary]
A lawful and valid contract is based on the true will of the parties and does not violate mandatory provisions of laws and administrative regulations. In individual cases only a contract complying with the doctrine of good faith and public order and good customs can be lawful and valid. Article 52 of the Contract Law makes specific provisions on the circumstances for contract invalidity. Where in order to evade national credit policy...
[案例要旨]
合法有效的合同不仅需要出于当事人真实的意思表示且不能违反法律行政法规的强制性规定。在个别情况下合同还应当符合诚实信用和公序良俗原则才能合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条对合同无效的情形作出了明确规定。开发商为规避国家信贷政策...
Xuzhou Dashun Real Estate Development Co., Ltd. v. Wang Zhiqiang (dispute over advance sale contract for commercial housing) 

徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案

[Judgment Abstract] 【裁判摘要】
In order to evade state regulation of the real estate industry, a real estate developer enters into a false commercial housing sales contract with himself in the name of another person to fraudulently obtain the mortgage; if the buyer of the commercial housing is fully aware that the contract is not true will of both parties, such circumstance conforms to Article 52 (3) of the Contract Law, and thus the contract shall be deemed as invalid. 房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的,借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同,抵押套取银行信贷资金的,如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示,则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项的规定,应当认定合同无效。
Full-text omitted. 原告:徐州大舜房地产开发有限公司,住所地:江苏省徐州市夹河街。
 法定代表人:闫长印,该公司总经理。
 被告:王志强,男,63岁,汉族,退休干部,住江苏省邳州市运河镇。
 原告徐州大舜房地产开发有限公司 (以下简称大舜公司)因与被告王志强发生商品房预售合同纠纷,向徐州市泉山区人民法院提起诉讼。
 原告大舜公司诉称,原告为企业融资需要,想通过签订虚假的商品房买卖合同获得银行贷款供企业临时使用,待企业资金充足后如数归还银行。被告(原告方职工、法定代表人闫长印的亲戚)王志强表示同意,并以自己的名义签订合同,房屋价款及利息均由原告承担,获得的银行贷款由原告使用,原告享有房屋所有权。2008年4月2日,原告与被告签订一份虚假的《商品房买卖合同》,合同约定将原告开发的位于夹河街的舜禾宫寓综合楼1单元1701室房屋出售给被告,房屋总价款为106万元,付款方式为按揭贷款。2008年4月2日支付首期房款318 000元,2008年4月13日前将余款742 000元付清。合同签订后原告支付了首付款及相关契税,2008年4月 23日在被告的配合下以被告的名义办理了银行抵押贷款,所得贷款由原告使用,每月银行贷款均由原告偿还,被告均无异议。 2009年8月19日原告将名为被告实为自己所有的诉争房屋出售给买受人赵静,合同约定赵静先支付原告房款39万元,从2009年8月19日起贷款余额均由赵静承担,产权归赵静所有,赵静一直归还贷款至2012年3月,被告均无异议。2012年4月20日赵静去还款时被告知贷款户已被被告销掉。原告为维护自身合法权益,请求法院依法确认2008年4月2日原被告双方签订的商品房买卖合同无效,被告在诉争房屋抵押借款结清之日配合注销诉争房屋的抵押登记,并将诉争房屋产权户名恢复登记至原告名下。
 原告大舜公司提交了如下证据:
 1.原告大舜公司的企业法人营业执照、组织机构代码证,证明原告主体适格。
 2.落款日期为2008年4月2日、签订双方为原告大舜公司和被告王志强的《商品房买卖合同》一份以及落款日期为2008年4月24日的房地产抵押合同一份及首付款收据、售房发票、开具日期为2008年4月7日的徐州市财政局契税完税证、开具日期为2008年4月8日的徐州市物业维修基金缴款凭证、出具日期分别为2008年4月15日、4月29日徐州市房产管理局产权管理处所有权登记费收据原件。证明原告为了获得银行贷款,于2008年4月2日与被告签订了一份虚假的商品房买卖合同,但被告未实际履行商品房买卖合同确定的义务。
 3.落款日期为2009年8月19日、签订双方为原告大舜公司(甲方)和赵静(乙方)的《售房合同》一份,2012年4月20日赵静书写的证明材料一份,证明原告于 2009年8月19日已将诉争房屋卖给真正购买人赵静,自2009年8月19日后由赵静按月偿还诉争房屋的银行贷款。
 4.户名为王志强、账号为 1251019980110795143的账户自2008年5月至2012年3月银行存款明细一份以及2011年2月至2011年8月银行存款凭条一组.证明涉案房屋2008年5月至2009年8月的银行贷款由原告大舜公司偿还、2009年9月起的银行贷款由实际购房人赵静转账还款,被告曾于2011年7月向该账户存入现金5000元但随后于2011年7月18日将该5000元取出。
 5.户名为王志强、开户日期为2008年4月22日的存折复印件(原件交银行)一份,户名为王志强、换折日期为2010年8月25日的存折原件一本,2011年8月至2012年3月存款凭条的客户回单一组和原告大舜公司张会计书写的证明,证明诉争房屋的银行贷款由原告和实际购房人按月偿还,存折原件上显示2010年8月23日曾经加过磁,加磁是在被告同意的情况下才进行的,被告对其未履行抵押贷款合同是明知的。
 6.被告王志强在徐州大舜环保建材有限公司的部分工资表、徐州大舜环保建材有限公司营业执照.证明被告原为原告大舜公司法定代表人闫长印控股的公司职工。
 7.落款日期为2007年4月8日,签订双方为大舜公司(出卖人、原告)和王志强 (买受人、被告)的《商品房买卖合同》(合同编号为№0049275)复印件一份,证明被告曾经在2007年4月8日从原告处购买过前舜新村房屋一套,因此诉争房屋并不是原告真正要卖给被告的,同时也不影响被告行使首套房的权利。
 8.落款日期为2008年4月2日、原告大舜公司作为出卖人分别与买受人阎岩、张丽云、阎磊、李德民、刘东签订的《商品房买卖合同》五份,及编号为7000761-7000767的连号收据及贷款情况表,落款日期为2008年4月24日、抵押人徐斌林以舜禾宫寓2-1702室房屋为抵押与中国农业银行徐州市分行签订的房地产抵押合同一份,所有人为阎岩、刘东、张丽云的房屋产权证及土地证原件各一份,证明原告于2008年4月2日与包括被告在内的上述人员签订虚假的商品房买卖合同以获取银行贷款,其中部分人的房屋产权证和土地证在原告处,被告王志强以其孩子要到徐州上学为由将办证材料拿去办理产权证和土地证后未将证件原件交给原告。
 9.证人李德民出庭作证,其作证称:我妻子是大舜公司法定代表人闫长印的妹妹,我妻子让我帮忙,大舜公司以我的名义办理产权并向银行贷款,贷款由大舜公司使用并按月向银行偿还,我只负责签字,其他的都不问。当时签合同时听说王志强也来了,我们不认识,所以没有说话。我退休后在大舜公司任物业经理。
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