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Huangyan Sub-branch, Taizhou, China Construction Bank Co., Ltd. v. Taizhou Feilong Group Co., Ltd.(case of application for enforcement regarding dispute over a financial loan contract) application of the lessee's vacating house after auction during the enforcement
中国建设银行股份有限公司台州黄岩支行与台州飞龙集团有限公司金融借款合同纠纷执行案——执行中对承租人暂缓腾退先行拍卖的适用
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[Key Terms]
enforcement ; mortgaged house property ; lessee ; suspension of vacation of house ; security deposit
[核心术语]
执行;抵押房产;承租人;暂缓腾房;保证金
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[Disputed Issues]
During the enforcement of mortgaged house property, lessees shall be treated differently according to the lease time.
[争议焦点]
在执行抵押房产的过程中，应根据承租人的租赁时间区别对待
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[Case Summary]
During the enforcement of mortgaged house property lessees shall be treated differently according to the lease time. For the lessee who rents a house before mortgage registration the leasehold may act against the applicant for enforcement according to the principle of “emptio?non?tollit?locatum”. Therefore...
[案例要旨]
在执行抵押房产的过程中应根据承租人的租赁时间区别对待。对抵押登记前租赁的承租人而言其租赁权根据“买卖不破租赁”的原则可以对抗申请执行人故应先带租拍卖然后参照原租赁合同条款与买受人继续履行合同权利义务；对抵押登记后租赁的承租人而言...
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Full- text omitted. | | 中国建设银行股份有限公司台州黄岩支行与台州飞龙集团有限公司金融借款合同纠纷执行案 |
| | ——执行中对承租人暂缓腾退先行拍卖的适用 |
| | 【裁判要旨】人民法院执行处分被执行人房产时，该房产先设定抵押登记后出租的，此被涤除租赁权的承租人申请暂缓腾房迁出，承诺待拍卖成交后即主动搬迁并缴纳保证金。执行法院综合考量强制腾退的风险评估、强制执行成本及执行效率、承租人的权益保护等因素，遵循执行适度原则，可准予承租人暂缓腾退而先行拍卖，但拍卖成交后应由执行部门负责腾退交付。 |
| | 【案号】执行：(2015)台黄执民字第2176号 |
| | 【案情】 |
| | 申请执行人：中国建设银行股份有限公司台州黄岩支行(以下简称建行黄岩支行)。 |
| | 被执行人：台州飞龙集团有限公司(以下简称飞龙集团)、林楚清、陈珠菊。 |
| | 浙江省台州市黄岩区人民法院于2015年7月2日作出(2015)台黄商初字第1490号民事判决确定被告飞龙集团返还原告建行黄岩支行借款本金1880万元、前期利息642301.85元及逾期利息，赔偿律师代理费98000元，负担案件受理费139042元；被告林楚清、陈珠菊承担连带责任。原告可就被告飞龙集团所有的坐落在台州市黄岩经济开发区西工业园区澄江区块的房屋及土地使用权在依法折价或拍卖、变卖的所得价款在最高额抵押限额2969万元内优先受偿。原告建行黄岩支行于2015年8月6日向台州市黄岩区人民法院申请强制执行，该院同日立案执行。 |
| | 【执行】 |
| | 本案执行过程中，查明被执行人飞龙集团已歇业，法定代表人林楚清涉及刑事犯罪被依法羁押。本案抵押物为台州市黄岩经济开发区西工业园区澄江区块的工业厂房，其中国有出让工业土地面积约12.69亩，厂房建筑面积约18716平方米。该厂房自2012年以来陆续出租给12家企业经营塑料制造、模具加工等，涉及租赁的建筑总面积约16580平方米。另查明上述厂房设定抵押登记前租赁的有6家企业；设定抵押登记后租赁的有6家企业，其租赁建筑总面积近8000平方米。执行法院经审查，依法作出裁定，对抵押登记前出租的6家企业的租赁权，根据相关法律规定予以保护，适用“买卖不破租赁”原则作带租拍卖；涉案房产抵押登记后出租的6家企业的租赁权则不得对抗申请执行人，裁定除去租赁权再行拍卖或作其他处分，同时责令被涤除租赁权的6家企业限期腾房迁出。 |
| | 限期腾退的6家租赁企业向执行法院提出书面申请，要求暂缓腾退，承诺待拍卖成交后7日内即自行搬迁。执行法院经研究，决定准予上述6家租赁企业暂缓腾退，但要求该6家企业分别签署书面保证，并按所租赁的建筑面积缴纳5～6万元不等的保证金，保证若查实有妨碍司法拍卖等不当行为或未在规定期限内自行腾退，将自愿接受法院强制腾退，缴纳的保证金则直接用作执行法院对该承租企业的罚款、支付强制腾退费用及赔偿拍卖标的物迟延交付的损失。 |
| | 执行法院对6家承租企业带租拍卖及另6家被涤除租赁权的承租企业暂缓腾退而先行拍卖的执行方案，以执行告知书形式送达本案当事人及其他执行债权人并赋予异议权，当事人及其他执行债权人在期限内均未提起异议。执行法院遂作出裁定，拍卖本案抵押物，通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价2518万元拍卖成交，全额清偿了本案抵押债权，本案作执行完毕结案。 |
| | 另执行法院将拍卖成交裁定送达买受人之后，执行法官与买受人一同赴拍卖房地产办理现场交付，发执行告知书送达各承租企业，告知拍卖成交情况，要求各承租企业在告知书送达之日起10日内自行与买受人联系，带租拍卖的承租企业参照原租赁合同条款与买受人履行合同权利义务；被涤除租赁权的承租企业可与买受人自行协商后续承租事宜，协商不成的则自行搬迁或限期腾退，逾期不履行的，人民法院将依法强制执行。之后，3家被涤除租赁权的承租企业自行腾房迁出，另3家被涤除租赁权的承租企业与买受人协商一致，签订租赁合同继续承租。执行法院分别退还了该6家承租企业前期缴纳的保证金。至此，实现案结事了。 |
| | 【评析】 |
| | 一、司法拍卖房产强制腾房迁出的法律依据 |
| | 由于我国强制执行法尚未出台，民事执行缺乏系统性、体系化的法律规定。对于人民法院执行处分被执行人房屋的，其强制腾房迁出的相关规定也分散在相关程序法及司法解释条文中。民事诉讼法第二百五十条规定：“强制迁出房屋或者强制退出土地，由院长签发公告，责令被执行人在指定期间履行。被执行人逾期不履行的，由执行员强制执行。”从该法条主旨来看，仅为强制腾房迁出的程序性规定。而最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下简称《拍卖变卖规定》)未有涉及拍卖、变卖被执行人不动产时有关腾退的规定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查封扣押冻结规定》)第26条规定：“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”从该条规定理解，在执行程序中第三人占有查封、扣押、冻结的财产或妨碍执行的，执行法院有权解除其占有或排除其妨害，但该规定较为原则和宽泛，未明确规定对执行处分房产时应如何腾退，仅最高人民法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第2条规定，人民法院处分抵押房产时应给予被执行人及其所扶养家属6个月的腾房宽限期，人民法院在该期限内不得强制腾退；第3条第1款规定，上述宽限期后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以依据民事诉讼法第二百五十条的规定强制执行。该司法解释对人民法院执行处分被执行人及其所扶养家属生活所必需的已设定抵押房屋规定了严格的条件和规定，但未对被执行人所有的未抵押房产或第三人占用房产如何腾退作出相应规定，人民法院执行处分房产时强制腾退的有关法律规定、执行程序规范相对缺失。 |
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