Full-text omitted. | | 大连和平鸽实业有限公司诉北京龙头房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案 |
| | 北京市第二中级人民法院 |
| | 民事判决书 |
| | (2014)二中民初字第05270号 |
| | 原告（反诉被告）大连和平鸽实业有限公司（原名为大连和平鸽网信送递产业有限公司），住所地辽宁省大连市沙河口区中长街38号20层。 |
| | 法定代表人王宪平，董事长。 |
| | 委托代理人罗相飞，男，1977年8月7日出生。 |
| | 委托代理人孙航，北京市齐致律师事务所律师。 |
| | 被告（反诉原告）北京龙头房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区南新园西路8号。 |
| | 法定代表人石田英雄，董事长。 |
| | 委托代理人佟杉杉，北京市中策律师事务所律师。 |
| | 委托代理人祁俊远，北京市中闻律师事务所律师。 |
| | 原告（反诉被告）大连和平鸽实业有限公司（以下简称和平鸽公司）诉被告（反诉原告）北京龙头房地产开发有限公司（以下简称龙头公司）合同纠纷一案，本院经审理曾于2013年7月3日作出（2012）二中民初字第14703号民事判决，判决后和平鸽公司不服，向北京市高级人民法院提起上诉。2013年12月20日，北京市高级人民法院作出（2013）高民终字第3149号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回重审。现本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）和平鸽公司之法定代表人王宪平及委托代理人罗相飞、孙航，被告（反诉原告）龙头公司之委托代理人佟杉杉、祁俊远，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 |
| | 和平鸽公司诉称：2007年12月25日，我公司与龙头公司签订《代理销售及认购协议》，约定由我公司代理销售龙头公司所有的北京某公寓（3号楼）2层以上的房屋，在协议履行过程中，因龙头公司存在违约行为，我公司于2010年6月将其诉至法院，2010年11月30日，双方达成庭外《和解协议》，并签订《房屋销售代理协议》。2010年11月30日协议签订后我公司积极履约，但龙头公司待售房屋权属原件不齐对我公司正常销售房屋已产生不利影响，该公司又于2012年6月28日发出解除《房屋销售代理协议》的通知书，单方宣布解约。龙头公司上述行为已严重损害我公司的合同权益，故我公司诉请法院依法判令：1．解除2010年11月30日《房屋销售代理协议》;2．龙头公司支付因违约行为并单方宣布解除《房屋销售代理协议》产生的违约金2000万元；3．龙头公司支付违约行为并单方宣布解除《房屋销售代理协议》给我公司造成的可期待利益损失47627200元；4．龙头公司给付欠付我公司的2007年12月25日《代理销售及认购协议》项下的前期代理费共计2410956.14元；5．诉讼费用由龙头公司承担。 |
| | 龙头公司答辩并反诉称：我公司不同意和平鸽公司的全部诉求，请法院依法驳回。和平鸽公司不具备房地产中介服务的经营范围、不具备房地产中介服务资质，其从事代理销售商品房的经营活动属于超范围非法经营。双方《房屋销售代理协议》因违反法律、行政法规之强制性规定，应依法认定为无效协议。仅就合同履行而言，和平鸽公司已构成根本违约，我公司享有单方解除权。和平鸽公司从签约至今不具备商品房代理资质，且擅自将合同义务转委托给同样不具备商品房代理资质的北京宝隆源房地产经纪有限公司（以下简称宝隆源公司）。和平鸽公司未按照合同约定开具发票。此外，我公司于2007年已将某公寓项目进行了销售备案，该房屋具备销售条件，不存在和平鸽公司主张的因待售房屋权属原件不齐而影响房屋销售的情况。我公司同时认为因《房屋销售代理协议》自始无效，和平鸽公司有关给付代理费的主张没有法律依据，且我公司已支付的代理费，和平鸽公司应予返还。《房屋销售代理协议》属无效合同，和平鸽公司亦无期待利益可言。综上，我公司提起反诉，请求：1．确认双方于2010年11月30日签订的《房屋销售代理协议》无效；2．判令和平鸽公司返还我公司已付的710万元费用；3．诉讼费用由和平鸽公司承担。 |
| | 和平鸽公司针对龙头公司的反诉答辩称：双方2010年11月30日的《房屋代理销售协议》应属于合作协议，内容不仅约定代理销售商品房的事项，还对房屋投资改造工程予以约定。双方从2007年开始合作，前后签订的两份合同具有延续性。龙头公司签订合同时明知我公司不具备代理销售商品房的资质，双方合同中对此亦有体现，约定了我公司可委托其他具有资质的公司进行房屋代理销售，故该协议应属有效。《房屋代理销售协议》的履行期间，龙头公司未向我公司支付过代理费用，不存在返还费用之问题。我公司不能同意龙头公司的全部反诉请求，请法院依法予以驳回。 |
| | 经审理查明：2007年12月25日，龙头公司（甲方）与和平鸽公司（乙方）签订《代理销售及认购协议》，约定由和平鸽公司向龙头公司认购及代理销售北京市某3号楼部分房屋（以下简称某公寓房屋）。和平鸽公司转委托隗某任法定代表人的宝隆源公司销售。合同签订后，和平鸽公司委托企划及装饰装修公司对待售房屋宣传、改造，并委托宝隆源公司对外销售。但双方在该协议的履行过程中产生纠纷，导致诉讼。后双方于2010年11月30日达成庭外和解，并于当日签订了涉案《房屋销售代理协议》。就《代理销售及认购协议》的履约情况，合同签订后，宝隆源公司销售了39套房屋，销售面积共计2383. 8平方米。龙头公司因此向和平鸽公司支付代理费用710万元。后因签约网络密钥被龙头公司收回的问题双方发生争议。本案诉讼中，和平鸽公司称2007年12月25日协议项下龙头公司尚欠其代理费和押金共计2410956.14元。对此龙头公司称，依据2007年12月25日《代理销售及认购协议》中约定的代理费用之计算方式，结合已售房面积和售价，和平鸽公司所主张的代理费和押金数额无误，但是因该合同应属无效，故不存在给付代理费的问题。 |
| | 2010年11月30日的《房屋销售代理协议》约定内容主要为，龙头公司（甲方）与和平鸽公司（乙方）就代理销售某公寓房屋事宜重新签约，一、合作内容：乙方在合作期间内代理销售属甲方产权的某公寓南栋未销售的房屋。二、双方责任：1．甲方提供符合北京市政府及国家有关规定的本件房屋的销售文件和文书、网络密钥以及符合销售条件的房源。2．乙方接受甲方委托并自行选择具有房屋代理销售资质的房地产经纪公司进行本件房屋的代理销售。乙方保证具备完成合作事项所需的各种条件和资质，乙方有能力合法、合规地接受甲方的委托，代理甲方销售本件房屋，并应确保包括接受甲方委托在内的所有程序均符合国家及北京市关于房屋代理销售的法律、法规、规章以及行业规范的规定。3．乙方针对本件房屋根据市场情况和需要进行销售企划，乙方自行确定的销售企划及设计方案，通过对本件房屋的公共区域、空调暖气及热水的分户化、电力能源基础设施、房屋高档装修装饰等部分进行投资改造，达到降低运营成本及物业管理费用从而提高房屋销售的增值目标。五、合作收益的分配及结算：乙方取费标准为（1000元／平方米＋超出基准价格部分的50％） ×已销售面积，对于销售价格超过28000元／平方米的部分，乙方收取20％。乙方不承担房屋销售过程中的税赋。但是基于代理销售房屋而产生的应由乙方或销售公司承担的税费，由乙方及销售公司自行承担。六、合同解除及违约责任：甲方出现以下行为，在经乙方书面要求改正后的30日内仍未改正时，视为甲方违约，甲方应向乙方一次性支付违约金2000万元，同时按照原价赔偿乙方已投资的部分：1．甲方无正当理由故意以企业行为和名义拒不配合乙方办理房屋销售工作，导致乙方无法销售的行为。2．其他无正当理由故意以企业行为和名义影响销售房屋的产权登记、交易手续等，导致乙方无法销售的行为。3．甲方未经乙方同意减少指定销售面积的行为。如乙方出现以下行为，在经甲方书面要求改正后的30日内仍未改正时，视为乙方违约，乙方应向甲方一次性支付违约金500万元人民币，同时甲方可以书面通知乙方解除本合作协议。乙方违约时，甲方有权没收乙方在本合作中已投资的财产……4．其他违反本协议内容的行为。七、其他约定：如遇国家对房地产相关税率及法律、行政法规有明显调整，导致甲方应承担的销售成本提高时，双方应通过协商，根据税费实际被调整的比例或法律、行政法规等相关规定相应的调整或变更合作条件。九、合作协议的生效与合作期限的计算：1．本合作协议自双方签字盖章日起成立，在确认乙方已按照甲乙双方另行签订的《和解协议》中规定的内容撤销就原合作合同向甲方提起的诉讼并经法院准许时生效。2．根据原合同条件结清与乙方在原合同执行期间的代理费之日起开始计算。但不得超过本合同签订之日后的150天。届时，因甲方结算依据缺失，则依乙方提供的结算依据为准，甲方先行预结，待合作过程中双方多退少补。3．本合作协议的合作期限自甲方找回或补办完成房屋销售所需的相关手续之日起开始计算。但不得超过本合同签订之日后的150天。但非因甲方原因造成证件补办未完成时，不视为甲方违约。十、其他约定：乙方有权根据销售需要委托企划、广告宣传、工程等相关专业机构完成各环节的相关业务，其费用由乙方承担。乙方需事先将委托的相关专业机构的资质、人员及相关事项报知甲方。乙方委托的相关专业机构的一切责任由乙方自行承担。上述协议签订后至诉讼前，龙头公司共售出委托销售房屋面积内的房屋10套，其中，两套房屋系龙头公司与和平鸽公司单独约定，剩余8套系向社会公众出售，房屋的全部买卖签约手续均由龙头公司员工丁某办理。龙头公司与和平鸽公司均称上述房屋系对方销售。且，和平鸽公司称2010年11月30日签订的《房屋销售代理协议》并未发生代理费用，龙头公司称发生了代理费用，但未就此提供证据予以佐证。 |
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