| Zhang Jianhua and Xu Haiying v. Qidong Qusheng Real Estate Co., Ltd. (dispute over housing sales contract) | | 张俭华、徐海英诉启东市取生置业有限公司房屋买卖合同纠纷案 |
| [Jugement Abstract] | | [裁判摘要] |
| Where a party takes his specific subjective purpose as the contract condition or the basis for deal and makes specific agreements, the objectification of the specific subjective purpose falls within the circumstances prescribed by item 4, paragraph 1, Article 94 of the Contract Law of the People's Republic of China. If the position and the layout of the house delivered by the property developer is opposite to those specified in the housing purchase contract and the house could not be replaced, the house purchaser may terminate the contract on the ground that the purpose of the contract could not be fulfilled.. | | 当事人将特定主观目的作为合同条件或成交基础并明确约定，则该特定主观目的之客观化，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规制范围。如开发商交付的房屋与购房合同约定的方位布局相反，且无法调换，购房者可以合同目的不能实现解除合同。 |
| Full-text omitted. | | 原告：张俭华。 |
| | 原告：徐海英。 |
| | 被告：启东市取生置业有限公司。 |
| | 原告张俭华、徐海英与被告启东市取生置业有限公司(以下简称取生置业)发生房屋买卖合同纠纷，向江苏省启东市人民法院提起诉讼。 |
| | 原告张俭华、徐海英诉称：2014年2月7日，两原告与被告取生置业签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于启东市汇龙镇“凯旋华府”小区12幢10单元1107室商品房一套，该房建筑面积87．88平米，每平米7168．87元，原告已依约于2014年2月7日一次性付清总房款630000元。由于在签订《商品房买卖合同》的当时，该房尚在施工建设，属于期房，原告只能通过被告面向社会公开发布的广告宣传及被告公司的销售人员来了解所购商品房的房间布局、方位等情况。签约当时，鉴于原告对房间布局及具体方位的明确要求，被告承诺案涉房产的具体房间方位为：以入户朝向为标准，主卧、次卧、卫生间等房间在右手边；餐厅、客厅等在左手边。同时将双方约定的房间布局与方位平面图作为合同附件并加盖公章予以确认。2015年 7月初，原告应被告通知前去验房，在验房过程中，原告发现所购房产的实际房间布局与双方合同约定的完全不一致：实际该房的主卧、次卧、卫生间与餐厅、客厅等房间正好相反，随后，原告夫妇多次与被告进行交涉沟通，但由于被告回避问题故至今未果。原告认为：商品房买卖合同有效成立，被告理应严格按合同约定来履行合同义务，但被告的行为已严重违反合同约定及诚实信用原则，致使原告不能实现合同目的，并造成原告经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求判令依法解除双方签订的商品房买卖合同；判令被告退还购房款630000元并按银行同期贷款利率支付利息49 612．5元(暂计算2014年2月7日至2015年8月7日期间利息，期后计算至法院生效裁判文书确定的还款日止)；判令被告赔偿原告因处理退房纠纷所造成的误工费、交通费等损失4606元；本案诉讼费由被告承担。 |
| | 被告取生置业辩称：原告张俭华、徐海英是在2014年春节购房的，在签约之前，被告方的销售人员向原告作出了详细的说明且向原告提供了原告购房所在栋户型的平面图，该平面图显示一层有四套，每两套是相向的，使用的平面图是一致的，当时约定两个卧室朝南，厨房和餐厅朝北，没有进户后的左右方位区分。该事实不仅在签约前原告是清楚的，且签约前被告方的销售人员还带原告去涉案房屋处查看，故2015年6月，被告向原告发出交房通知，所交的房屋跟原告知晓的房屋是完全一致的，被告不存在违约行为，更不构成根本违约。针对原告提出的左右方位的问题，被告认为不影响房屋的价值，不影响原告方使用房屋，但是原告方既然提出异议，被告公司秉承为每一个客户周到服务的宗旨，若原告坚持退房，被告方表示同意，但因不存在违约行为，不应向原告支付损失，若原告方不退房，被告同意向原告作出一定补偿。 |
| | 启东市人民法院一审查明： |
| | 原告张俭华、徐海英系夫妻关系。2014年2月7日，张俭华(买受人)与被告取生置业(出卖人)签订《商品房买卖合同》一份，约定买受由取生置业开发的位于启东市汇龙镇港西北路807号凯旋华府小区12幢10单元1107号商品房(在建)，合同记载该房建筑面积为87．88平方米，单价为7168．87元／平方米，房屋总价为人民币630000元。该合同附件一为张俭华、徐海英买受房屋的平面图。签订合同当日，张俭华、徐海英一次性支付房款630000元，取生置业开具销售不动产统一发票。 |
| | 2015年6月，被告取生置业向原告张俭华、徐海英发出交房通知，张俭华、徐海英购买的房屋与取生置业的房型图宣传资料以及双方的购房合同附件一载明的房型图户型一致，但实际房间布局结构与房型图为轴对称方向，取生置业的房型宣传图及合同附件房型图的方位为：以人员站立于门口面向房内为准，主卧、次卧、卫生间位于右侧；餐厅、客厅、厨房位于左侧。现实际格局与宣传册及合同附件的图形位置相反。张俭华、徐海英于2015年7月16日向取生置业发出律师函一份，认为无法实现合同目的，取生置业已构成根本性违约。关于房型方位问题，取生置业在庭审中陈述：张俭华、徐海英购房所在楼的房型一致，每层有四套房屋，每套房屋的格局(一主卧、一次卧、一客厅、一餐厅、一厨一卫)一致，四套商品房内部各房间的方位两两相对，该栋楼所有房屋使用相同的房型图宣传册、合同附件中所画图形均一致。 |
| | 启东市人民法院一审认为： |
| | 合同一方当事人因违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。合同目的不是具体的物或行为，而是合同标的物、合同行为背后所隐含的合同当事人的目标。对于整个合同而言，合同目的处于总纲的地位，合同的其他条款均是为实现该目的而设定的双方权利义务，一方当事人在确定无法实现合同目的的情况下，可以主张行使撤销权。本案中，原告张俭华、徐海英主张被告取生置业实际交付的房屋布局方位与合同及房型图不一致，构成根本违约，导致其合同目的不能实现，据此要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，一审法院认为张俭华、徐海英的理由不能成立。就一般大众而言，购买商品房的目的分为居住、投资、孩子就学等，张俭华、徐海英对案涉房屋的质量、面积、小区配套设施等均未提出异议，显然，取生置业实际交付的房屋并不影响投资、就学等合同目的。对于日常居住，房间布局是否合理、朝阳房间的数量、光照时间等影响居住质量的因素为购房人首要考虑之问题，现本案取生置业实际向张俭华、徐海英交付房屋的格局、朝阳房间数量、阳台进深等与房型图、合同附件图一致，仅存在方向的反差，并不影响张俭华、徐海英的居住目的，且住宅楼每层两侧的房屋布局呈轴对称方向亦为一般常规，张俭华、徐海英据此主张取生置业构成根本违约，缺乏事实与法律基础。故一审法院认为双方仍应秉承诚实信用之原则履行双方于2014年2月7日签订的《商品房买卖合同》。现取生置业表示同意补偿张俭华、徐海英人民币10000元，于法不悖，予以支持。 |
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