| The Owners' Committee of Haide Famous Garden, Xinjie Sub-District, Yixing City v. Yixing Hengxing Real Estate Co., Ltd. and Yixing Branch of Nanjing Zizhu Property Management Co., Ltd. (case of dispute over the confirmation of real right and the compensation for property damage) | | 宜兴市新街街道海德名园业主委员会诉宜兴市恒兴置业有限公司、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷案 |
| [Judgment Abstract] | | [裁判摘要] |
| The developer should bear the burden of proof when a dispute over the ownership of the house built by the developer in the community arises between the developer and the owners in the community. If the developer doesn't present sufficient evidence to prove that the house is owned by itself and has apportioned its construction cost to the commercial housing sold to the owners, this house should be owned by all the owners of the community. If the developer occupies the house in dispute without explicitly obtaining the consent of the owners, such act should be deemed as an infringement, instead of being held that the house can be used by the developer free of charge with tacit consent of the owners. Where the owners make a claim for the compensatory liability against the developer by reference to the charge for use as of the time when the house should be handed over, the people's court should grant such a claim. | | 开发商与小区业主对开发商在小区内建造的房屋发生权属争议时，应由开发商承担举证责任。如开发商无充分证据证明该房屋系其所有，且其已将该房屋建设成本分摊到出售给业主的商品房中，则该房屋应当属于小区全体业主所有。开发商在没有明确取得业主同意的情况下，自行占有使用该房屋，不能视为业主默示同意由开发商无偿使用，应认定开发商构成侵权。业主参照自该房屋应当移交时起的使用费向开发商主张赔偿责任的，人民法院应予支持。 |
| Full-text Omitted. | | 原告：宜兴市新街街道海德名园业主委员会，住所地：江苏省宜兴市环科园兴业路。 |
| | 法定代表人：徐法军，该委员会主任。 |
| | 被告：宜兴市恒兴置业有限公司，住所地：江苏省宜兴市环科园兴业路。 |
| | 法定代表人：施洪飞，该公司董事长。 |
| | 被告：南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司，住所地：江苏省宜兴市环科园兴业路。 |
| | 负责人：张年富，该公司经理。 |
| | 原告宜兴市新街街道海德名园业主委员会(以下简称海德名园业委会)因与被告宜兴市恒兴置业有限公司(以下简称恒兴公司)、南京紫竹物业管理股份有限公司宜兴分公司(以下简称紫竹物业公司)发生物权确认纠纷、财产损害赔偿纠纷，向江苏省宜兴市人民法院提起诉讼。 |
| | 原告海德名园业委会诉称：2007年12月被告恒兴公司发包建设宜兴市新街街道海德名园小区1期、2期、3期工程，其中包括坐落在海德名园二期内面积为1123．62平方米的会所。2009年3月27日恒兴公司将前期小区物业移交给被告紫竹物业公司管理，在所移交的物业材料中明确了26号会所除“位于会所二层、面积476平方米”作为物业用房，但产权归全体业主所有。该会所自修建至今，一直为恒兴公司所占有使用，且使用至今扣除物业用房外未向业主缴纳分文租赁费用。紫竹物业公司对于租金的损失应承担连带责任，因紫竹物业公司进场时业主们把会所移交给了紫竹物业公司，在会所被别人占用后，紫竹物业公司没有帮业主们维权。故请求判令恒兴公司与紫竹物业公司支付自2008年11月1日起至今的租赁费用80万元(暂按10万元每年计算)。 |
| | 审理中，原告海德名园业委会增加诉讼请求，要求确认海德名园二期26幢会所中除物业用房外的647．62平方米的房屋所有权为宜兴市新街街道海德名园全体业主所有，并明确损失是从2008年11月1日起计算至起诉之日止。 |
| | 被告恒兴公司辩称：请求驳回原告海德名园业委会的诉请。既然原告诉状中写到本案诉争的26号会所是恒兴公司投资建造，而原告并没有提供其对主张的租赁的物业有法律上的所有权或者支配权的依据，因此原告的诉请没有事实和法律的依据，且该诉请开始时间是2008年，也应该是从今天开始的之前两年。原告增加的确认所有权的诉请是一个独立的诉，应该先审确认所有权的诉，然后才能审赔偿损失之类的诉。 |
| | 被告紫竹物业公司辩称：1．根据相关规定，涉及到小区有关物业和管理的重大事项，需要业主共同决定。2．原告海德名园业委会要求租赁费用80万，前提是有会所的所有权或者有效的裁判文书确认会所归业委会所有，但是业委会并没有提供相关证据证明会所归业委会所有。3．其公司是物业服务单位，要求其公司承担相应的责任没有依据。4．对原告增加诉请没有异议，但是要等所有权确认之后才能审理损失赔偿。 |
| | 宜兴市人民法院一审查明： |
| | 宜兴市新街街道海德名园一、二、三期小区的开发商系被告恒兴公司。在海德名园二期内建有海德名园会所，该会所的建设工程规划许可证载明的建设项目名称为海德名园会所、建设规模为两层1215平方米。该证的“附图及附件名称”内载有：其中物业管理用房建筑面积700平方米，核发红卡等内容。根据规划部门的解释，“核发红卡”的房产不得销售。该会所至今没有房产证。2008年11月1日，恒兴公司与被告紫竹物业公司签订物业移交验收接管协议，该协议第一条移交物业基本情况载明移交物业为海德名园11万8千8百多平方米的住宅。第三条载明本物业管理区域内配置的会所、物业服务用房等情况如下：1．会所，位于海德名园二期第26幢，面积1123平方米，使用情况为部分开放；2．物业管理服务用房，位于会所二楼，475平方米，使用情况为实际投入的物业用房还不止475平方米。协议约定紫竹物业公司自2008年10月30日开始承接物业。海德名园二期第26幢会所除物业公司使用的476平方米物业用房外，其余面积647．62平方米是由恒兴公司使用或控制。海德名园小区于2013年 8月18日成立首届业主大会，于2017年3月 24日进行第二届业主委员会换届选举，第二届业主委员会任期五年。第二届业主委员会于2017年4月两次书面通知恒兴公司商讨小区管理，会所、人防工程的使用管理等事宜。 |
| | 江苏省宜兴市人民法院一审认为： |
| | 对于小区会所在有合法规划、没有规定、没有产权证的情况下，有约定从约定，没有约定的，如有证据证明会所的成本实际列入了商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有。本案应认定海德名园二期第26幢会所的成本实际已列入商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，理由如下：1．根据被告恒兴公司与被告紫竹物业公司签订的物业移交验收接管协议，会所属海德名园小区内配置的用房即配套用房，根据建设工程规划许可，该会所不能销售，故该会所显然不属于恒兴公司认为的是规划在商铺部分的。2．从物价局核定海德名园商品房预售价格的材料看，一期恒兴公司申报列入的是每平方米15元的“物业房”成本，而二期恒兴公司申报列入的是每平方米22．9元的“物业用房、会所”成本，且二期先核定的多层第16、17、19幢小区配套明细表“物业用房、会所”栏内还明确注有“会所 1300平方米”的内容。从上述情况可以看出恒兴公司申报列入商品房对外销售价格的是整幢会所而不仅是物业用房的成本。 3．从会所列入商品房对外销售价格的金额分析，会所的成本是由物业用房和争议面积两个部分共同组成的，一期调取到的商品房预售价格核定材料仅有第5、6幢两幢楼的，该两幢楼经计算列入的金额为 118965元，根据一期的房屋数量，一期列入商品房对外销售价格的物业用房成本远远大于该118 965元。二期调取到的6幢多层，3幢高层、小高层列入商品房对外销售价格的物业用房、会所成本经计算总计 1 067 242元，根据二期的房屋数量，金额也明显大于该1 067 242元。三期没有商品房预售价格的核定材料，销售价格中有无相应成本无法确定。4．恒兴公司所列会所成本明细是其公司单方制作，金额无法完全确认，其公司主张的分摊方法更与事实不符。例如根据恒兴公司提供的材料，二期的土地成本为58 545 113．69元，按恒兴公司的分摊方法，住宅应分摊45 085 447．81元，会所应分摊3 476133．41元。按物价局核定的地价实际住宅分摊了50 228 549．55元，多分摊了5 143 101．74元，住宅分摊的土地成本足以涵盖会所的土地成本。因此对恒兴公司主张的成本分摊方法不予采信。且会所是不得销售的房屋，在规费等费用上与商品房应有区别。5．恒兴公司提供的土地分割证、图纸等不能证明会所属恒兴公司所有。综上，再结合商品房预售价格核定材料中反映的建筑安装工程费成本，应认定会所的成本已构成商品房对外销售价格的组成部分，对会所的建设成本进行司法审价也无必要。本案海德名园二期第26幢会所有争议的647．62平方米的房屋应属海德名园小区全体业主所有。恒兴公司占有使用除物业用房外的其他会所房屋，应支付参照租赁费用计算的损失。按物业移交验收接管协议紫竹物业公司承接物业的时间是2008年10月30日，海德名园业委会有权要求从2008年11月1日起开始计算损失，金额可按评估报告确定的标准计算。因恒兴公司系连续占有使用会所，故本案未过诉讼时效。损失计算至起诉之日共计803 150元。原告海德名园业委会要求紫竹物业公司承担赔偿责任于法无据，不予支持。 |
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