Full-text Omitted. | | 缪中南诉黄永潮建设用地使用权纠纷案 |
| | （不动产 登记 非善意持证人 确权） |
| | 判决书字号 |
| | 一审判决书：广东省清远市清城区人民法院（2012）清城法民初字第2644号民事判决书。 |
| | 二审判决书：广东省清远市中级人民法院（2013）清中法民一终字第3号民事判决书。 |
| | 案由：建设用地使用权纠纷。 |
| | 诉讼双方 |
| | 原告（被上诉人）：缪中南。 |
| | 委托代理人（一、二审）：赖永和，广东远大永恒律师事务所律师。 |
| | 委托代理人（一、二审）：刘海林，广东羊城律师事务所律师。 |
| | 被告（上诉人）：黄永潮。 |
| | 委托代理人：黄永波。 |
| | 委托代理人（一、二审）：刘小宏，江苏百川通律师事务所律师。 |
| | 委托代理人（二审）：王定黔，广州金鹏律师事务所律师。 |
| | 审级：二审。 |
| | 审判机关和审判组织 |
| | 一审法院：广东省清远市清城区人民法院。 |
| | 合议庭组成人员：审判长：罗文勇；审判员：杨向晖；人民陪审员：陆叶花。 |
| | 二审法院：广东省清远市中级人民法院。 |
| | 合议庭组成人员：审判长：苏永术；审判员：张廷青；代理审判员：余允添。 |
| | 审结时间 |
| | 一审审结时间：2012年9月21日。 |
| | 二审审结时间：2013年3月22日。 |
| | 一审诉辩主张 |
| | 原告缪中南诉称：原告是清远市兆鑫房地产有限公司（以下简称兆鑫公司）的股东，并任该公司总经理。原告于2005年1月5日以人民币305. 50万元价格向欧某文购买了位于清远市清城区××镇7＃小区的三号土地。为便于开发，原告将土地挂靠到兆鑫公司名下。2006年12月，兆鑫公司未能按时年检，股东决定停止公司的运作。兆鑫公司需要处置公司财产，上述土地不能再挂靠在兆鑫公司名下。被告是原告外甥，故原告将上述土地转挂靠到被告名下。2006年12月8日，为了土地使用权的变更登记，兆鑫公司与被告签订“清远市土地使用权转让合同书”，之后凭该合同书办理了土地过户变更登记。事实上，原告是该土地的使用权人，被告并未就该土地交易支付过款项给原告或兆鑫公司。在原告要求被告出具相关文件，共同到国土部门将上述土地的使用权人变更登记回原告或原告指定的第三人时，被告以各种理由推托拖延至今。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：（1）确认位于清远市清城区××镇7＃小区三号土地的使用权为原告所有；（2）被告承担本案诉讼费。 |
| | 被告黄永潮辩称：（1）关于程序方面。1）原告主体资格问题。有关土地使用权的实际权利人或事实上的权利人可对土地登记情况提起异议。结合原告举证，没有任何证据表明原告系土地的权利人或与土地有利害关系的人，也无证据表明原告与被告有任何法律关系存在。故原告提起确认之诉，不具备原告主体资格，更无权提起对被告的诉讼。2）本案不应先由人民法院诉讼处理。本案属土地权属纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。”当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。行政处理是提起诉讼的前置程序，只有对人民政府的行政处理不服的，才可以向人民法院提起诉讼。且人民政府所作的处理是具体行政行为，当事人不服，也只能提起行政诉讼，而非民事诉讼。（2）关于事实部分。1）针对原告起诉的事实。对原告身份无异议，其诉称于2005年1月5日购买了涉案土地不是事实。受让涉案土地的是兆鑫公司，而非原告个人，原告称将土地挂靠登记在兆鑫公司名下没有依据。原告主张因公司清算将土地挂靠登记在被告名下亦不是事实。土地登记至被告名下，是兆鑫公司与被告通过签订土地使用权转让合同、缴纳相关税费、办理变更登记手续等途径。2）被告系涉案土地的权利人，其权利受法律保护，不容任何人侵犯。诉争土地系被告通过有偿取得方式从兆鑫公司受让所得，并办理了土地使用权变更登记手续，取得国有土地使用权证书。除非有相反证据，被告作为记载于不动产权属证书的人，系该不动产的权利人，其权利受法律保护。（3）本案是否可以得到司法救济问题。原告系国家机关从事公务的人员，不但担任兆鑫公司股东，还自称出资购买了涉案土地，其行为明显违背了法律有关公务员不得从事或参与营利性活动、不得在企业或者其他营利性组织中兼任职务的禁止性规定，国家法律只保护公民、法人的合法权益。 |
| | 一审事实和证据 |
| | 广东省清远市清城区人民法院经公开审理查明：2005年1月5日，案外人欧某文与兆鑫公司签订“土地使用权转让合同”，约定欧某文将位于新城区E43＃小区三号地即清城区××镇7＃小区三号综合用地（包括土地上的一切临建商铺）转让给兆鑫公司，转让价格为3 050 000元；合同还约定兆鑫公司须承担5 000元办理过户的手续费用。同日，双方还就土地转让事项另行签订“补充协议书”。在“土地使用权转让合同”和“补充协议书”上，缪中南以兆鑫公司法定代表人身份签名，并加盖公司印章。2005年1月25日，欧某文出具一份收据，内容为：“今收到缪中南××7＃区3号用地的土地款已全部收清，共款叁佰零伍万伍仟元正（小写305.50万元）。”兆鑫公司成立时间是2004年7月30日，工商登记的法定代表人为谭某军，投资者包括缪中南及谭某军、沈某华、叶某夫，其中缪中南占公司46％的股份，谭某军、沈某华、叶某夫各占公司18％的股份。该公司最后一次年检时间为2006年4月30日，于2008年11月12日被工商行政管理机关吊销营业执照。2006年12月8日，兆鑫公司与黄永潮在清远市土地交易中心交易鉴证下签订“清远市土地使用权转让合同”，约定兆鑫公司将位于清远市清城区××镇7＃小区三号地的土地使用权转让给黄永潮；该宗土地使用权及地上附着物转让总成交价款为1 886 900元；在合同签订之日起，黄永潮向兆鑫公司支付10％成交价款即188 690元作为履约保证金，余额自本合同签订之日起3日内（即2006年12月11日前）一次性付清。2007年5月15日，清远市人民政府颁发了清市府国用（2007）第00188号国有土地使用权证，载明位于清远市清城区××镇7＃小区三号地的土地使用权人为黄永潮。缪中南主张，位于清远市清城区××镇7＃小区三号地的土地使用权是其向欧某文购买并挂靠登记在兆鑫公司名下，之后，因兆鑫公司停止经营又转移挂靠登记到黄永潮名下。为支持此项主张，缪中南提交了兆鑫公司、谭某军、沈某华、蔡某玲、高某华、欧某明的证言，缪中南与黄永潮之间的语音通话记录以及相关收据、水费发票及涉案土地交易的发票及契税完税证。兆鑫公司于2012年7月11日出具的证明，其内容为：清城区××镇7＃小区三号土地，是本公司股东缪中南于2005年以3 050 000元向欧某文购买，并挂靠登记在本公司的名下。2006年本公司因未能按时年检，股东也决定停止本公司的动作。为了处置上述土地的使用权问题，缪中南要求将上述土地转挂靠登记到黄永潮的名下。上述土地挂靠登记到黄永潮名下，但黄永潮至今没有向本公司和缪中南支付过任何土地转让款项。上述土地的使用权属缪中南所有。谭某军、沈某华系兆鑫公司股东，蔡某玲系兆鑫公司原股东叶某夫的妻子，叶某夫于2009年去世。以上三人出具的证明，均认可涉案土地是由缪中南个人向欧某文购买并挂靠登记在兆鑫公司名下，后缪中南又将土地转移挂靠登记在黄永潮名下。其中，谭某军的证明还载明，为向相关部门办理土地使用权的名义变更登记手续，其作为兆鑫公司签约代表在缪中南的要求下，以公司名义与黄永潮签订了相应合约，签约内容都是缪中南决定的，黄永潮也是应缪中南要求以自己名义签约，以便代理缪中南办理相关手续。高某华出具的证明内容为，其在工作期间知道涉案土地使用权实际属于缪中南，后缪中南又将该土地挂名登记到黄永潮名下。从2010年3月开始，其接受缪中南的委托，代理处理涉案土地的房屋出租问题，具体包括收取租金、代缴水费、代修缮房屋等。欧某明出具的证明表明，其在兆鑫公司工作期间得知涉案土地属于缪中南所有，在兆鑫公司工作期间，其受缪中南的委托，对涉案土地上的房屋水电设施进行修理、维护。对于缪中南提供的语音通话记录，黄永潮质证时对通话主体为缪中南与黄永潮双方没有异议。在通话录音中，黄永潮说话的主要内容是其想联系其他人购买并开发涉案土地。缪中南提供的发票，载明付款方为黄永潮，收款方为兆鑫公司，所付款项为转让土地使用权款1 886 900元。契税完税证载明的纳税人为黄永潮，纳税项目为清远市清城区××镇7小区三号地的土地转让契税，纳税金额为56 609.28元。缪中南提供的收据及水费发票中，水费发票载明自2007年至2012年期间××7号区清三公路边（铺面）的水费缴纳情况，发票载明的缴费户名为缪中南。收据为商铺的租金收取凭据，其中注明时间2008年、2009年的收据经手人栏签有“黄”字，落款时间2010年至2012年的收据经手人栏签有“高”字。缪中南表示该收据为其收取涉案土地上临建铺面租金时出具的凭据，涉案土地由其进行出租、使用和管理。黄永潮则表示收据上签写的“黄”字代表黄永潮，“高”字代表高某华，高某华是其委托管理涉案土地的。庭审时，缪中南就其所举全部证据提交了原件。黄永潮提交的“清远市土地使用权转让合同书”、土地登记申请书、契税完税证、发票、土地使用权交易成交证明书及国有土地使用权证，均系房管部门的复印件，黄永潮未能提交任何一份证据的原件。缪中南主张，因只是将涉案土地挂靠登记在黄永潮名下，所以所有税费都由缪中南交纳，相关转让合同及国土使用权证也由缪中南持有。黄永潮则认为涉案土地是其向兆鑫公司购买，因尚未向兆鑫公司支付转让费且交易的相关税费由兆鑫公司垫付，所以相关证件原件由兆鑫公司保管。基于缪中南提供的工资单询问黄永潮当时每月工资1 200元，是否有能力购买涉案土地时，黄永潮表示，本人可能没有能力购买，但不代表不能购买，可通过其他集资方式购买。 |
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