Full-text omitted. | | 合肥市明利房地产开发有限公司与甘永生等房屋买卖合同纠纷再审案 |
| | —约定损失赔偿金的调整应区分不同情形 |
| | 【裁判要旨】在合同解除后，双方当事人在自愿基础上达成的损失赔偿条款，除存在无效或撤销的情形外，一方当事人以损失赔偿金数额过高或过低为由请求调整的，人民法院应不予支持。 |
| | 【案号】（2011）合民一初字第00208号 ；（2012）皖民四终字第00100号 ；（2013）民申字第1714号 |
| | 【案情】 |
| | 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：合肥市明利房地产开发有限公司（以下简称明利公司）。 |
| | 被申请人（一审原告、二审上诉人）：甘永生、胡金科。 |
| | 一审被告、二审被上诉人：张家明。 |
| | 2008年12月31日，甘永生、胡金科（乙方）与明利公司（甲方）签订房屋买卖协议书一份，其中约定：乙方购买甲方开发的合肥市安徽五金机电商贸城B区22幢（综合楼），建筑面积约15000m2；价格为2045元/m2。此价格双方不得以任何理由变更，主要基于：1.甲乙双方在2007年12月28日签订了一份房屋买卖协议，乙方已按协议约定支付了定金300万元，但因甲方原因致房屋未能开工建设，故甲方应按约定赔偿乙方300万元；2.由于甲方原因致乙方所购房屋位置发生了变化，进而致使乙方所购房屋的商业价值明显低于原购房屋。鉴于以上原因，甲方同意给予乙方相应的补偿。双方商定交房日期为2010年12月31日。甲方在确定的交房日期未能按约定条件交付的，甲方应按双方2007年12月28日签订房屋买卖协议当日的一年期商业银行贷款利率的四倍赔偿标准执行。双方均对该幢房屋未开工建设、国有土地证及相关证件正在办理中表示认可。协议签订后，甘永生、胡金科分5次向明利公司支付房款，合计950万元。 |
| | 2011年9月27日，甘永生、胡金科（乙方）与明利公司（甲方）签订赔偿协议，约定：甲乙双方于2008年12月31日签订的房屋买卖协议，现因明利公司至今尚未取得该房屋的建设批准文件等手续，导致合同无效。现双方经协商决定终止该合同的履行。又因甲方过错造成乙方巨大经济损失，经双方充分、反复核算，甲方自愿赔偿乙方因此遭受的主要经济损失。为此达成如下条款：1.双方协商一致决定房屋买卖协议自2011年9月27日终止履行；2.甲方应于2011年9月30日前返还乙方已经支付的购房款950万元，并自愿赔偿乙方主要经济损失3250万元，两项合计4200万元；3.甲方按期支付上述款项后，双方再无纠纷。明利公司法定代表人张家明代表公司签字，甘永生、胡金科在乙方落款处签名，同时张家明个人作为担保人签字。同日，张家明又以个人身份向甘永生、胡金科出具欠条，内容为：今欠甘永生、胡金科购买五金机电商贸城B区22栋购房款及未履行协议的赔偿款共计4200万元整。 |
| | 甘永生、胡金科起诉请求：1.明利公司立即偿还购房款950万元，并赔偿损失3250万元；2.张家明对上述债务承担连带清偿责任。 |
| | 【审判】 |
| | 安徽省合肥市中级人民法院经审理认为，甘永生、胡金科的购房事实成立，并为此支付950万元购房款。至于房屋买卖协议的效力认定，不影响双方终止该协议履行后达成的相关赔偿协议的效力。赔偿协议系双方自愿达成的协议条款，意思表示真实。明利公司、张家明辩称赔偿协议、欠条是在甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危的情形下达成的，但未提供相应证据证实。甘永生、胡金科就涉案合同支付购房款金额为950万元，自2008年12月31日房屋买卖协议签订至2011年9月27日解除并签订赔偿协议不到3年时间，明利公司法定代表人张家明承诺同意另行支付甘永生、胡金科损失3250万元，显然过分高于给甘永生、胡金科造成的损失，故应酌情减少。在甘永生、胡金科实际损失发生基础上，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定由明利公司按同期银行贷款利率的四倍支付甘永生、胡金科相应损失。 |
| | 合肥中院依照合同法第六十条、第一百零七条的规定，判决：1.明利公司于本判决生效之日起10日内一次性偿还甘永生、胡金科购房款950万元，并自2007年12月28日起至判决确定之日止按一年期银行贷款利率的四倍赔偿利息损失；2.张家明对上述债务承担连带清偿责任。 |
| | 宣判后，甘永生、胡金科不服一审判决，提起上诉。 |
| | 二审查明：经甘永生申请，安徽省合肥市衡正公证处于2011年11月4日分别对“网上备案合肥家园网”中（包河）玫瑰绅城花园和（包河）华中汽配大市场上载明的信息进行证据保全。网上信息载明：玫瑰绅城花园B4已成交住宅均价为每平米5200元；华中汽配大市场B4已成交商业均价每平米4900元，B6已成交商业均价每平米4400元。 |
| | 安徽省高级人民法院经审理认为，明利公司与甘永生、胡金科在赔偿协议中载明：因明利公司过错造成甘永生、胡金科巨大经济损失，经双方充分、反复核算，明利公司自愿赔偿甘永生、胡金科因此遭受的主要经济损失3250万元。从该约定来看，内容具体明确，不违反法律规定，也未损害他人合法利益，应为有效。一审法院以明利公司承诺的赔偿数额明显过分高于给甘永生、胡金科造成的损失为由，酌定按照一年期银行贷款利率的四倍作为损失赔偿标准，该认定没有事实依据，也违反了法律规定，予以纠正。明利公司虽提出该赔偿协议是甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危手段使张家明签订的，但其在一、二审中均未举证证明，对明利公司的该抗辩理由不予采信。明利公司与甘永生、胡金科之间签订的两份房屋买卖协议的效力，并不影响为终止履行上述协议而签订的赔偿协议的效力。明利公司关于赔偿协议无效的观点不能成立，应不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，处理不当。 |
| | 安徽省高院依照合同法第四条、第八条，民事诉讼法第一百五十三条第一款第（二）项、第一百五十八条的规定，判决：1.撤销一审判决；2.明利公司于本判决生效之日起10日内一次性返还甘永生、胡金科购房款950万元，并赔偿损失3250万元，合计4200万元；3.张家明对上述债务承担连带清偿责任宣判后，明利公司不服终审判决，向最高人民法院申请再审，诉称：1.房屋买卖协议属无效协议，甘永生、胡金科不能依据该协议取得拟购房屋的所有权。甘永生、胡金科以拟购房屋临近商品房的价格作为参考，主张3250万元的购房损失，实际上是指合同履行后可以获得的利益，也就是取得拟购房屋产权后可以获得的利益。在房屋买卖协议无效的前提下，甘永生、胡金科所遭受的实际损失，在没有其他证据证明的情况下，仅应被认定为购房款的同期银行贷款利息。2.赔偿协议中约定的违约金过分高于甘永生、胡金科的实际经济损失。甘永生、胡金科的实际损失应当为购房款的同期银行贷款利息，而非赔偿协议所列明的3250万元赔偿金。一审法院给予调整有事实和法律依据，二审法院的改判是错误的。为此，依据民事诉讼法第二百条第（二）项、第（六）项的规定，请求再审本案。 |
| | 最高人民法院经审查认为：1.关于赔偿协议的效力。本案中，明利公司与甘永生、胡金科协商一致不再继续履行房屋买卖协议，并就合同终止后的赔偿问题在赔偿协议中明确：因明利公司过错造成甘永生、胡金科巨大经济损失，经双方充分、反复核算，明利公司自愿赔偿甘永生、胡金科因此遭受的主要经济损失3250万元。该协议不存在违反法律、行政法规的强制性效力性规定的情形。明利公司虽然主张赔偿协议是甘永生、胡金科采用欺诈、胁迫、乘人之危等手段迫使其法定代表人张家明签订的，但未提交证据证明。因此，一、二审判决认定赔偿协议合法有效，并无不当。2.关于应否调整赔偿协议中约定的赔偿金数额。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。明利公司与甘永生、胡金科在赔偿协议中明确约定明利公司赔偿甘永生、胡金科购房损失3250万元，该款项属于约定的损失赔偿金。二审中，甘永生、胡金科提交了其购房损失客观存在的相关证据。相反，明利公司未能提交证据证明赔偿协议约定的赔偿金过分高于甘永生、胡金科的购房损失。二审判决依据赔偿协议的约定，判决明利公司承担相应的赔偿责任，有合同依据。明利公司申请再审称赔偿协议是关于违约金的相关约定，甘永生、胡金科的损失仅限于购房款的同期银行贷款利息，法院应依合同法第一百一十四条第二款的规定调整赔偿协议中约定的损失赔偿金数额，明利公司该主张没有事实和法律依据。 |
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