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Sun Hezhong v. Shenyang Municipal Bureau of Real Estate case of housing registration
case of housing registration
辽宁高院判决孙贺忠诉沈阳市房产局房屋登记案
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[Key Terms]
housing ownership ; right to use house ; dispute over ownership ; transfer
[核心术语]
房屋所有权;房屋使用权;权属争议;转让
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[Disputed Issues]
Under the condition that the party has filed a lawsuit on house-emptying or confirmation of civil rights with regard to the house, and has submitted a claim that there is a dispute over the housing ownership to the housing registration authority, does the act of the housing registration authority of handling housing ownership registration procedures for others regardless of the said condition conform to the law?
[争议焦点]
1.在当事人已针对房屋提起腾房之诉或民事确权之诉，并且已向房屋登记机关主张房屋权属存在争议的情况下，房屋登记机关仍然为他人办理房屋所有权登记手续的行为是否符合法律的规定？
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[Case Summary]
The dispute over housing ownership refers to the dispute arising from whom the house ownership and the right to use the house belong to. According to item 2 and item 5 of Article 37 of the Urban Real Estate Administration Law of the People's Republic of China in 1995 the real estate which has been sealed up or the right to which has been restricted in any other form upon ruling or decision of judicial authorities or administrative departments in accordance with the law and the real estate whose ownership is in dispute shall not be transferred. It could be seen that in essence the two items are specific provisions on the circumstances under which the real estate whose ownership is in dispute cannot be transferred. For the parallel relation between the two items...
[案例要旨]
房屋权属争议是指因房屋所有权和房屋使用权的归属问题而发生的争议。根据1995年《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第二项和第五项的规定司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的和有权属有争议的房地产不得转让。可知实质上这两项是对房地产存在权属争议时不得转让情形的具体规定...
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Full-text omitted. | | 辽宁高院判决孙贺忠诉沈阳市房产局房屋登记案 |
| | ——房屋登记行政案中“权属有争议”的认定 |
| | 裁判要旨 |
| | 由于法律对房屋“权属有争议”的规定较为原则，因此，人民法院应当根据立法原意作出合理解释来弥补法律的不完善。当事人已针对房屋提起民事确权或腾房之诉，且已向房屋登记机关主张房屋权属存在争议的，应当认定该房屋权属的确存在争议。 |
| | 案情 |
| | 1998年9月11日，案外人李丕峰（润峰物业公司经理）以沈阳第十二建筑公司一分公司的名义与原告孙贺忠签订铝合金加工承包合同。2001年11月8日，孙贺忠向润峰物业公司交纳了诉争房屋的采暖费，次日交纳物业费、防盗门费等相关费用，此后孙贺忠一直在此房居住。2001年5月9日，被告沈阳市房产局委托沈阳市浑南新区房产局代发新划分规划区新建房屋的房屋所有权证。2005年1月17日，润峰物业公司与第三人孔祥伟签订购房合同，约定将诉争房屋作价每平方米1600元抵给孔祥伟所有，余款41600元由孔祥伟返还给李丕峰。2005年9月12日，孔祥伟向沈阳高新开发区人民法院提起民事诉讼，要求孙贺忠腾退诉争房屋。沈阳市中级人民法院作出（2005）沈民（2）房终字第908号民事裁定，驳回孔祥伟的起诉。2005年7月至2006年8月，孙贺忠到沈阳市浑南新区房产局说明诉争房屋权属存在争议，该局建议孙贺忠走司法程序。2006年9月5日，沈阳市浑南新区房产局为孔祥伟颁发了诉争房屋的所有权证。2006年8月21日，孙贺忠向沈阳高新开发区人民法院提起房屋确权之诉。沈阳市中级人民法院作出（2008）沈民二终字第33号民事判决，以孔祥伟已取得诉争房屋的所有权证为主要理由，驳回孙贺忠的诉讼请求。孙贺忠向沈阳高新技术产业开发区人民法院提起行政诉讼，请求撤销沈阳市房产局为孔祥伟颁发的房屋所有权证。 |
| | 2011年9月2日，孔祥伟将诉争房屋转让给案外人刘胜国。 |
| | 裁判 |
| | 沈阳高新技术产业开发区人民法院于2009年12月12日作出（2009）沈高开行初字第14号行政判决，驳回孙贺忠的诉讼请求。孙贺忠不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院于2010年3月26日作出（2010）沈行终字第86号行政判决，驳回上诉，维持原判。 |
| | 辽宁省人民检察院提出抗诉。 |
| | 沈阳市中级人民法院经再审审理，判决维持原二审判决。 |
| | 辽宁省高级人民法院提审审理认为，本案的争议焦点是对房屋“权属有争议”应如何界定。1995年城市房地产管理法第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……（五）权属有争议的。”从该条规定可以看出，第（二）项规定与第（五）项规定之间为并列关系，而非包含关系。因此，认定房屋权属有争议的法定条件，不能局限于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形。相反，房屋权属有争议应当是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利之外的其他情形。虽然法律对“权属有争议”作了较为原则性的规定，但不能因为法律规定不明确而损害当事人的合法权益，法院在适用法律时应当根据立法原意作出合理解释来弥补法律的不完善。本案中，针对涉案房屋的权属问题自2005年就产生争议，先后由孔祥伟和孙贺忠提起两轮民事诉讼，生效民事判决已认定2005年7月至2006年8月孙贺忠到具体办证机关沈阳市浑南新区房产局说明诉争房屋权属存在争议，该局建议孙贺忠走司法程序的事实；而孙贺忠采纳了行政机关的建议，已于2006年8月21日提起案涉房屋的确权之诉。在这种情况下，应当认定案涉房屋的权属存在争议，根据1995年城市房地产管理法第三十七条第（五）项的规定，案涉房屋属于不得转让的法定情形，沈阳市房产局在孙贺忠多次告知案涉房屋权属存在争议的情况下，仍然在民事确权诉讼期间办理房屋所有权登记的行为违反法律禁止性规定。 |
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