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Hubei Jinhua Industrial Co., Ltd. v. Su Jinshui, et al. (dispute over commodity house sales contract)
湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案
【法宝引证码】
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Hubei Jinhua Industrial Co., Ltd. v. Su Jinshui, et al. (dispute over commodity house sales contract)
(dispute over commodity house sales contract)
湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案
[Key Terms]
commodity house sales contract ; buyer ; liability for compensation
[核心术语]
商品房买卖合同;买受人;赔偿责任
[Disputed Issues]
After a commodity house sales contract has been concluded, where the seller then sells the house to a third person, causing the first buyer to be unable to acquire the house, may the first buyer demand that the seller assume liability for compensation up to one times the money already paid for the purchase of the house?
[争议焦点]
1.出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为,则无法取得房屋的买受人是否可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任?
[Case Summary]
Under Article 8 of the Interpretation of the Supreme People’s Court on Relevant Issues Concerning the Application of Law for Trying Cases on Disputes over Contracts for the Sale of Commodity Houses in any of the following circumstances which causes the purpose of a commodity house sales contract to be unable to be realized the buyer who is unable to acquire the house may demand the rescission of the contract refund of the money already paid for the purchase of the house and the interest thereof...
[案例要旨]
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一导致商品房买卖合同目的不能实现的无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)商品房买卖合同订立后...


Hubei Jinhua Industrial Co., Ltd. v. Su Jinshui, et al. (dispute over commodity house sales contract)

 

湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案

Judgment abstract: [裁判摘要]
1. For a retrial case heard by the people's court upon a protest by the prosecutorial organ, the scope of the retrial is generally to be limited to that of the original trial. Where the party's claims are different from the reasons and grounds supporting the claims, if the party's reasons and grounds are different from those raised by the prosecutorial organ in its protest, it does not mean that the claims petitioned for the protest have not been supported by the prosecutorial organ. Where the party's retrial claims do not exceed the scope of the original trial, the people's court is to hear the claims. 一、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据,如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据,并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持;当事人的再审请求未超出原审审理范围的,人民法院再审中应予审理。
2. Where a real estate development enterprise authorizes an agency to sell houses and the agency fails to notify the real estate development enterprise that a certain house has been sold, thus causing the house to be sold to two separate persons, this is a business risk related to the choice and supervision of the agent of the real estate development enterprise and such risk is not to be transferred to the buyer. If the real estate development enterprise, on such grounds, makes a claim that it should exempted from the punitive damages provided for in Article 8 of the Interpretation of the Supreme People's Court on the Relevant Issues Concerning the Application of Law for Trying Cases on Disputes over Contracts for the Sale of Commodity Houses, such a claim is not to be granted by the people's court. 二、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下,房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖,属于其选择和监督委托代理人的经营风险,不得转嫁于购房者,房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求,人民法院不予支持。

Full-text omitted.谁敢欺负我的人

 最高人民法院
 民事判决书
 (2012)民抗字第24号
 抗诉机关:中华人民共和国最高人民检察院。
 申诉人(一审被告、二审被上诉人):湖北金华实业有限公司。
 法定代表人:李锡芝,该公司董事长。
 委托代理人:王为桥,湖北晨丰律师事务所律师。
 委托代理人:韩义,该公司员工。
 被申诉人(一审原告、二审上诉人):苏金水。
 委托代理人:刘登攀,湖北山河律师事务所律师。
 委托代理人:陈斌。
 被申诉人(一审被告):武汉皓羽地产顾问有限公司。
 法定代表人:姚富耀,该公司董事长。
 委托代理人:罗剑,湖北山河律师事务所律师。
 湖北金华实业有限公司(以下简称金华公司)因与苏金水、武汉皓羽地产顾问有限公司(以下简称皓羽公司)商品房买卖合同纠纷一案,不服湖北省高级人民法院 (2009)鄂民一终字第28号民事判决,向检察机关申诉。最高人民检察院以高检民抗(2011)83号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2012年3月19日作出(2012)民抗字第24号民事裁定书,提审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派检察员王天颖、书记员王柳玉出席法庭。金华公司委托代理人王为桥、韩义,苏金水委托代理人刘登攀、陈斌,皓羽公司委托代理人罗剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 本院再审查明,2005年3月12日,金华公司与皓羽公司签订一份《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》,同年6月,双方签订一份《销售代理补充协议》。2006年 3月28日,双方签订一份《〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉补充协议》。在《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》中约定:皓羽公司代理销售由金华公司开发的“楚天星座”项目,项目位于武汉市江汉区青年路与万松园横路交汇处,该商品房建筑面积约5万平方米;金华公司委托皓羽公司代理销售的商品房建筑面积除住宅两层、商铺700平方米外,其余全部属代理范围,所有对外销售面积由金华公司签字盖章后,交由皓羽公司负责对外销售,具体房型面积作为本合同的附件;为保证销售工作的正常进行,金华公司指定一名销售负责人联系及配合皓羽公司的销售工作,指定财务人员负责收取客户支付的房款并开具有效收据;该项目的《商品房买卖合同》以及文件均需由金华公司加盖公章后方能生效,其他任何单位和个人签订均属无效。在《〈“楚天星座”商品房保底包干销售合同〉补充协议》中约定有:2006年4月份为宣传炒作本楼盘的策划月,此月份暂封盘1个月。
 2006年4月苏金水与金华公司就购买06号、07号商铺,双方签订了《<楚天星座>商品房认购合同》,该两份认购合同均载明甲方(出卖方)为金华公司,乙方(买受方)为苏金水,并均加盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”,该两份认购合同亦载明售楼部地址是青年路与万松园横路交汇处以及认购房号分别是06号和07号商铺。同月,苏金水与金华公司的房屋销售代理商皓羽公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》。其中第一份合同约定:出卖人为金华公司,委托代理机构为皓羽公司,买受人为苏金水;买受人所购商品房为一层06号商铺;建筑面积为145.39平方米,价款为每平方米 30 476.72元,合计4 431 010元;该合同出卖人一份,买受人一份,房产部门一份,银行一份。在该合同的出卖人签章处盖有“湖北金华实业有限公司楚天星座销售合同专用章”,买受人签章处有苏金水的签字。该合同有多处涂改及所附图纸齐缝印不全的现象。另第二份合同约定的当事人与上述合同一致,其约定的买受人所购商品房为一层07号商铺;建筑面积为64.40平方米,价款为每平方米33 385.09元,合计 2 150 000元;该合同出卖人一份,买受人一份,房产部门一份。在该合同的委托代理机构签章处盖有“武汉皓羽地产顾问有限公司销售合同专用章”,买受人签章处有苏金水的签字,金华公司未在该合同的出卖人签章处签章。苏金水除20 000元系现金支付外,于2006年4月11日和4月30日分五次通过皓羽公司报批安装在“楚天星座”的POS机向皓羽公司支付购房款 4 211 010元,并于2006年5月17日通过银行转账支付了购房款1 400 000元。皓羽公司分别于2006年4月11日、4月30日和5月17日向苏金水开具2 000 000元、2 231 010元和1 400 000元三张收款收据,其金额共计5 631 010元,其中,皓羽公司开具的2 000 000元收据载明为定金,与两份认购合同记载的定金合计金额相符。
 皓羽公司于2006年6月20日向金华公司发出《解除<“楚天星座”商品房保底包干销售合同>的通知》,表示因金华公司提供不具备合法销售资格的房产,不能按约支付装修款,导致合同目的不能实现,故通知解除合同。此后,皓羽公司销售人员退出售楼部并于2006年7月30日对安装在“楚天星座”的POS机办理了撤机手续,金华公司重新组织人员对该项目进行销售。皓羽公司向金华公司发出解除合同通知后,仍持有部分房屋销售合同等材料的原件,湖北省武汉市中级人民法院已于2006年8月29日组织双方办理了移交手续。 2006年9月29日,金华公司将本案讼争的07号商铺出售给李晶,商品房买卖合同于2006年9月30日向武汉市房产管理局备案。2006年10月31日,苏金水到“楚天星座”售楼部要求办理交房手续时,金华公司以该公司并未与其签订合同,也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续,从而引起本案纠纷。苏金水于2006年11月14日向武汉仲裁委员会申请仲裁。2007年1月 16日,金华公司将本案讼争的06号商铺出售给李少伟,商品房买卖合同于2007年 1月17日向武汉市房产管理局备案。2007年7月16日,武汉仲裁委员会作出(2006)武仲裁字第00858号裁决书。2007年9月 20日,金华公司向湖北省武汉市中级人民法院申请撤销该裁决书。2008年1月11日,湖北省武汉市中级人民法院以(2007)武仲监字第369号民事裁定书撤销该裁决书。2008年4月7日,苏金水向湖北省武汉市中级人民法院提起本案诉讼,请求判令:1.确认苏金水与金华公司就“楚天星座”06、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》有效;2.金华公司的行为导致合同目的无法实现,判决解除苏金水与金华公司就“楚天星座”06、07号商铺签署的《武汉市商品房买卖合同》;3.金华公司返还苏金水购房款5 631 010元,并赔偿利息损失689 235元;4.金华公司赔偿苏金水 5 631 010元及仲裁费107 240元;5.皓羽公司就上述第三项请求承担连带责任;6.由金华公司、皓羽公司承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。
 湖北省武汉市中级人民法院一审认为,一、关于对苏金水举证06号商铺《武汉市商品房买卖合同》(以下简称06号合同)的效力及其过错责任的认定。该合同虽是由皓羽公司与苏金水接洽签订,但鉴于该合同只有苏金水和金华公司的签章,而没有皓羽公司作为委托代理机构的签章,故该合同的主体只能确定为是苏金水和金华公司,所约定的内容仅对其双方有约束力,皓羽公司在该合同中不享有任何权利和义务。该合同虽然只有苏金水所持的一份原件,且合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现象,均不足以证实该合同系他人伪造,因此,该合同所约定的内容应是双方真实意思的表示,合同形式和内容亦未违反法律规定,该合同应认定为有效合同。合同签订后,购房人应依购房合同的约定按时向房屋开发商交付购房款,但苏金水没有根据合同相对性原则向金华公司给付房款,而将购房款付给皓羽公司并由其出具收据,最终使得皓羽公司将该房款不当得利占有。可见,苏金水所付购房款不能依约交付给金华公司,致使该合同目的不能实现,应予解除,其过错系买受人苏金水自身造成。出卖人金华公司就此没有过错。二、关于07号商铺《武汉市商品房买卖合同》(以下简称07号合同)的效力及其过错责任的认定。由于该合同的签章处仅有苏金水和委托代理机构皓羽公司的签章,没有金华公司的签章,根据 2001年4月4日建设部令第88号发布《商品房销售管理办法》第十六条第一款的规定,该合同不具有商品房买卖合同的效力。苏金水作为购房人在签订该合同中即使不了解有关法律法规之规定,但按常理亦应明白所签订的房屋买卖合同必须要有房屋开发商签章这一基本交易常识,更不应以合同为凭直接向皓羽公司给付其购房款。因此,苏金水与皓羽公司之间所发生的这一购房行为,与金华公司无关联,金华公司对此不存在过错。综上,苏金水向皓羽公司付购房款共计5 631 010元的行为,完全是因苏金水自身的过错而造成,其责任不在金华公司。由于皓羽公司是不当收取苏金水的购房款,依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定,皓羽公司应将收取苏金水的购房款予以返还。苏金水要求皓羽公司承担返还购房款5 631 010元并赔偿其资金占用损失的连带责任的诉请,一审法院予以支持。苏金水要求解除 06号合同的诉请,鉴于该合同双方已无继续履行的可能,一审法院予以确认。苏金水认为其签订购房合同及付购房款是基于皓羽公司的有权代理,至于代理人与被代理人之间的内部约定不约束购买人的理由,其实质是要法院确认皓羽公司在本案中的行为属表见代理,从而要求金华公司承担返还购房款5 631 010元及赔偿相应损失。合议庭评议认为,本案皓羽公司的行为是否属表见代理,应根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定而确定。苏金水所签订的06号合同虽说是皓羽公司以被代理人的名义订立合同,但皓羽公司不是合同的相对方,苏金水没有理由向不是合同的相对方支付06号商铺的购房款;至于苏金水所签订的07号合同,皓羽公司并没有以被代理人的名义签订该合同,且苏金水也未向被代理人支付07号商铺的购房款。因此,本案中皓羽公司的行为均不构成表见代理。故,苏金水以此理由要求金华公司承担返还购房款5 631 010元及赔偿相应损失的诉请,不予支持。据此,湖北省武汉市中级人民法院于2008年12月2日作出(2008)武民初字第56号民事判决:一、解除苏金水与金华公司签订的06号商铺《武汉市商品房买卖合同》;二、皓羽公司于本判决生效之日起十日内向苏金水返还购房款5 631 010元并赔偿其资金占用损失 (以购房款为基数,自2006年5月1日起至2008年4月7日止,按中国人民银行规定的同期贷款利率计付);三、驳回苏金水的其他诉讼请求。案件受理费94 151元,由苏金水负担45 192.48元,皓羽公司负担 48 958.52元。诉前财产保全费5000元,由皓羽公司负担。
 苏金水不服上述一审判决,向湖北省高级人民法院提起上诉。
 湖北省高级人民法院二审认为,一、根据金华公司与皓羽公司签订的《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》、《销售代理补充协议》及《<“楚天星座”商品房保底包干销售合同>补充协议》的约定,皓羽公司代理销售金华公司的“楚天星座”房屋,金华公司与皓羽公司间存在委托合同关系,金华公司系委托人,皓羽公司系受托人。皓羽公司将“楚天星座”一层06、07号商铺出售给苏金水,苏金水与皓羽公司销售人员签署了两份《武汉市商品房买卖合同》,苏金水应为第三人。二、关于06号合同的效力问题。因合同明确约定出卖人为金华公司,委托代理机构为皓羽公司,买受人为苏金水,虽然皓羽公司未在合同上盖章,但金华公司已在合同上加盖公章,苏金水亦在合同上签字,该合同应为有效。由于苏金水购买06号商铺一直与皓羽公司商谈,且06号合同中明确约定皓羽公司为委托代理机构,皓羽公司未在合同上盖章的行为并不影响皓羽公司的受托人身份。由于皓羽公司未向苏金水出具其与金华公司签订的《“楚天星座”商品房保底包干销售合同》,苏金水对于皓羽公司没有收取购房款的权限是不知情的,且在《武汉市商品房买卖合同》中对该事项未作出约定,金华公司亦未就此事项向苏金水宣示,故苏金水向皓羽公司支付购房款的行为并无不当。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的,被代理人应当向第三人承担民事责任,代理人负连带责任”的规定,应视为苏金水向金华公司支付了购房款,一审法院认定苏金水所付购房款不能依约交付金华公司,致使该合同目的不能实现而应予解除缺乏事实和法律依据,予以纠正。三、关于07号合同的效力问题。虽然金华公司未在合同上盖章,仅有皓羽公司的盖章,但是该合同中明确约定出卖人为金华公司,委托代理机构为皓羽公司,买受人为苏金水,且从06号合同签订过程看,苏金水对于皓羽公司作为受托人,有权代理金华公司销售“楚天星座”房屋的事实是清楚的,根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定,07号合同直接约束金华公司和苏金水,该合同应为有效。一审法院认定苏金水与皓羽公司就07号商铺发生的购房行为,与金华公司无关联,缺乏事实和法律依据。由于苏金水对于皓羽公司没有收取购房款的权限是不知情的,苏金水向皓羽公司支付购房款的行为并无不当,应视为苏金水向金华公司支付了购房款。至于皓羽公司收取了苏金水两份《武汉市商品房买卖合同》约定的购房款5 631 010元未交给金华公司,属另一法律关系,金华公司可另行主张权利。四、苏金水在两份商品房买卖合同交付后,依约向金华公司支付了购房款 5 631 010元,已履行了合同约定的义务。而金华公司却擅自将出售给苏金水的06、 07号商铺出售给他人,已构成违约,并导致合同已无继续履行的可能,苏金水要求解除两份《武汉市商品房买卖合同》的请求,符合《中华人民共和国合同法》有关规定,予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的规定,金华公司应将购房款5 631 010元返还给苏金水并赔偿资金占用期间的利息损失,但由于苏金水交付的款项全部由皓羽公司收取,金华公司未收取任何款项,且在一审法院判决皓羽公司向苏金水返还购房款并赔偿其资金占用损失后,皓羽公司对一审判决并未提出上诉,应视为认可,故对此不作变更,金华公司对于皓羽公司不能偿还的部分承担补充赔偿责任。依据上条司法解释的规定,苏金水有权要求金华公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,但考虑到苏金水所持合同原件中存在多处涂改及所附房屋平面图无齐缝印的不正常现象, 07号合同仅有皓羽公司的印章而无金华公司的印章,由于苏金水疏于审查,对于本案纠纷的发生存在过失,酌情判决金华公司向苏金水承担购房款金额50%的赔偿责任2 815 505元,其余责任由苏金水自行承担。苏金水上诉主张的仲裁费用,因系其必然支出的诉讼费用,不予支持。综上,苏金水的相关上诉请求成立,予以支持,其他上诉请求缺乏事实和法律依据,予以驳回。一审法院认定事实基本清楚,但适用法律错误,据此,湖北省高级人民法院于2009年12月23日作出(2009)鄂民一终字第 28号民事判决:一、维持湖北省武汉市中级人民法院(2008)武民初字第56号民事判决主文第二项;二、撤销湖北省武汉市中级人民法院(2008)武民初字第56号民事判决主文第一、三项;三、解除苏金水与湖北金华实业有限公司签订的06号、07号商铺《武汉市商品房买卖合同》;四、湖北金华实业有限公司对武汉皓羽地产顾问有限公司的给付义务承担补充赔偿责任;五、湖北金华实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿苏金水2 815 505元;六、驳回苏金水的其他诉讼请求。一审案件诉讼费按一审判决执行。二审案件受理费94 151元,由苏金水负担28 245.30元,由湖北金华实业有限公司负担65 905.70元。
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