Full-text omitted. | | 徐芬与刘国胜等房屋买卖合同纠纷上诉案 |
| | —一房二卖的差价损失赔偿 |
| | 【裁判要旨】房屋差价损失是典型的机会成本损失，这种机会成本损失的赔偿，实际上是在无奈下的强制交易。在审判实践中有填平法和收益法两种常见方式，在一房二卖的情况下可适用收益法，将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格，以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿。其理论基础在于不能让出卖人在一房二卖的违约行为中获得非法利益。 |
| | 【案号】（2011）朝民初字第09683号；（2013）二中民终字第06171号 |
| | 【案情】 |
| | 原告（被上诉人）：徐芬。 |
| | 被告（上诉人）：刘国胜。 |
| | 被告（被上诉人）：姜宝琴。 |
| | 2000年8月3日，刘国胜与北京中鸿天房地产有限公司签订北京市外销商品房预售契约，刘国胜购买了涉案房屋，总价款为1372838元。2005年8月1日，刘国胜取得涉案房屋所有权证。2005年9月17日，刘国胜取得涉案房屋土地使用证。 |
| | 2007年7月15日，刘国胜与徐芬签有收条一张，内容为：本人刘国胜现已将涉案房屋出售给徐芬，本人应收到的房屋总款为138万元，实收100万元，尾款待房产证过户后付清，同时将涉案房屋项下北京市外销商品房预售契约（盖有北京鸿天房地产有限公司红章）、国有土地使用证复印件、房屋所有权证复印件、中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同正本、契税发票、北京中鸿天房地产有限公司发票等材料转交给徐芬。当日，刘国胜向徐芬交付了房屋。 |
| | 2011年1月23日，刘国胜（甲方）与姜宝琴（乙方）签订存量房屋买卖合同及补充协议，约定：刘国胜将涉案房屋出售给姜宝琴，成交价格为100万元，装修折价款为252万元，甲方净得价为352万元；交易所产生的税费由乙方承担；乙方于合同签订后，甲乙双方共同前往公证处办理房屋买卖委托公证，乙方支付给甲方定金70万元用于甲方银行还款；甲方从银行取得房屋所有权证书后，去房屋管理部门补办契税完税发票，甲乙双方到银行办理资金托管业务，乙方于取得房屋所有权证当日支付甲方房款242万元，由银行通 |
| | 过托管账户直接支付到甲方账户；乙方于甲方交付房屋当日支付甲方尾款40万元；甲方于2011年3月31日前将房屋交付乙方，解除房屋租约，结清有关费用；交付日之后产生的费用由乙方承担，产权转移当日至房屋交付日期间的租金归乙方所有，租金以每月12000元为标准，若甲方未能在2011年3月31日前按约定条件交付房屋，则乙方不予支付剩余尾款40万元，乙方与租户解除租约所产生的费用若超出尾款金额，超出部分乙方有权向甲方追讨，乙方应积极配合甲方解除租约。 |
| | 合同签订后，姜宝琴于2011年1月25日向刘国胜转账70万元，于2011年2月17日向刘国胜汇款242万元。2011年1月30日，姜宝琴取得涉案房屋所有权证。 |
| | 徐芬起诉至法院，要求：1.确认徐芬与刘国胜于2007年7月15日签订的针对涉案房屋的买卖合同有效；2.刘国胜返还购房款138万元及利息，并赔偿装修费用20万元、差价款214万元和房租损失14.4万元；3.姜宝琴对上述债务承担连带给付责任。一审审理中，刘国胜及姜宝琴表示涉案房屋现已交付给姜宝琴。徐芬提交收据2张，以证明其对涉案房屋进行了装修，花费了装修费20万元；徐芬还提交了公寓写字楼租赁合同，以证明其主张的租金损失。 |
| | 【审判】 |
| | 北京市朝阳区人民法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应依约履行。刘国胜与徐芬签有收条，承诺将涉案房屋出售给徐芬，并将涉案房屋交付徐芬使用，双方确已形成买卖合同关系。后刘国胜将涉案房屋另行出售，导致其与徐芬的买卖合同履行不能，刘国胜存在根本违约行为，应承担相应的违约责任；刘国胜收取徐芬的购房款100万元应予退还，同时考虑到刘国胜违约行为的恶劣性质及主观过错，法院判令其将涉案房屋另行出售所得的差价款214万元全部赔偿给徐芬。对徐芬关于利息及装修损失和房租损失的请求，考虑到上述赔偿已足以弥补其损失，法院对其该部分请求不予支持。徐芬要求姜宝琴对上述债务承担连带责任，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。 |
| | 朝阳法院判决：一、确认徐芬与刘国胜于2007年7月15日签订的针对北京市朝阳区建国路88号（7-10）7号楼808室房屋的买卖合同有效；二刘国胜于判决生效后10日内返还徐芬购房款100万元；三、刘国胜于判决生效后10日内赔偿徐芬差价损失214万元；四、驳回徐芬其他诉讼请求。 |
| | 宣判后，刘国胜不服一审判决，提起上诉称：第一，刘国胜与徐芬之间系房产抵押借款关系，不是房屋买卖合同关系；第二，根据法律规定，房屋买卖必须签订房屋买卖合同，法理上称为要式法律行为，刘国胜与徐芬之间没有签订房屋买卖合同，双方之间不是房屋买卖关系；第三，原审法院认定刘国胜以138万元的价格将涉案房屋卖给徐芬，明显不符合实际情况；第四，原审法院违反法定程序，在举证期限届满后仍允许徐芬增加诉讼请求；第五，原审法院违反法定程序，在徐芬没有请求法院判决刘国胜赔偿任何经济损失的情况下，违法查封、扣押、冻结刘国胜所有的价值300万元的财产；第六，徐芬在一审诉讼中的诉讼请求混乱，诉讼请求不同项目之间相互冲突，在诉讼请求不明确的情况下，原审法院判决支持其中部分诉讼请求是违法的。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回徐芬的全部诉讼请求。 |
| | 徐芬、姜宝琴均同意原审判决。 |
| | 北京市第二中级人民法院经审理判决：驳回上诉，维持原判。 |
| | 【评析】 |
| | 损害赔偿是一个在二手商品房买卖纠纷中常见的问题，一般发生在合同履行中违约产生的赔偿责任与合同被撤销或被宣告无效后产生的缔约过失责任。这一问题与二手商品房交易中的其他问题交织并存，在一房多卖、连环买卖、阴阳合同、共有房屋、无证售房、中介、承租人优先购买权等事项中都有可能出现损害赔偿的问题。在二手商品房交易损害赔偿诸问题中，由于近年来房价波动较大，房屋差价损失成为一个焦点问题。以下两个冋题一直存在一定的争议：第一，缔约过失责任中的信赖利益与违约责任中的可得利益的关系。有人认为，二者不同，前者仅包括缔约过程中所付出的费用，后者则包括履行合同可获得的利益；还有人认为，二者没有太大区别，尤其在房屋差价赔偿问题上二者一致；有人认为，二者法律关系与请求权基础不同，但在个案处理上可能出现相同的赔偿范围。第二，存在约定违约赔偿计算标准情况下的赔偿计算方法。有人认为，应当严格按照合同约定的计算方法进行计算；还有人认为，如果该约定实际上是违约金，则适用违约金酌增酌减规则；有人认为，如果该约定计算出的数额不足以抵偿实际损失时，当事人还可以主张损失赔偿。 |
| | ．．．．．． |
|
Dear visitor, as a premium member of this database, you will get complete access to all content.Please go premium and get more.
1. To become a premium member, please call 400-810-8266 Ext. 171.
2. Binding to the account with access to this database.
3. Apply for a trial account.
4. To get instant access to a document, you can Pay Amount 【￥700.00】 for your single purchase. | |
您好：您现在要进入的是北大法宝英文库会员专区。
如您是我们英文用户可直接 登录，进入会员专区查询您所需要的信息；如您还不是我们 的英文用户；您可通过网上支付进行单篇购买，支付成功后即可立即查看本篇内容。
Tel: +86 (10) 82689699, +86 (10) 82668266 ext. 153
Mobile: +86 13311570713
Fax: +86 (10) 82668268
E-mail:info@chinalawinfo.com
|
| | | |
| | | |