| Hainan Hailian Industry & Trade Co., Ltd. v. Hainan Tianhelvye Investment Co., Ltd., and Sanya Tiankuo Real Estate Co., Ltd., et al. (dispute over contract for cooperative real estate development) | | 海南海联工贸有限公司与海南天河旅业投资有限公司、三亚天阔置业有限公司等合作开发房地产合同纠纷案 |
| [Judgement Abstract] | | [裁判摘要] |
| In the relationship for cooperative real estate development, where both parties agree that one party contributes the land use right and the other party makes the capital contribution, and they will conduct cooperative development by setting up a real estate project company, the project company merely acts as the vehicle and platform for the parties to perform the agreement on the cooperative real estate development; and thus whether one party holds any shares in the project company does not affect its rights and interests under the cooperative development agreement. Each party's rights and obligations in the cooperative project shall be determined by the terms of the cooperative real estate development agreement. | | 合作开发房地产关系中，当事人约定一方出地、一方出资并以成立房地产项目公司的方式进行合作开发，项目公司只是合作关系各方履行房地产合作开发协议的载体和平台，合作各方当事人在项目公司中是否享有股权不影响其在合作开发合同中所应享有的权益；合作各方当事人在合作项目中的权利义务应当按照合作开发房地产协议约定的内容予以确定。 |
| fnl_8211872 | | 最高人民法院 |
| | 民事判决书 |
| | (2015)民提字第64号 |
| | 再审申请人(一审原告、二审上诉人)：海南海联工贸有限公司。 |
| | 法定代表人：邢坚，该公司董事长。 |
| | 委托代理人：侯佳音，北京市大成律师事务所律师。 |
| | 委托代理人：赵振华，海南海大平正律师事务所律师。 |
| | 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：海南天河旅业投资有限公司。 |
| | 法定代表人：高彪，该公司董事长。 |
| | 委托代理人：田岷，北京市惠中律师事务所律师。 |
| | 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：三亚天阔置业有限公司。 |
| | 法定代表人：张鸥，该公司董事长。 |
| | 委托代理人：朱德胜，浙江志和律师事务所律师。 |
| | 原审第三人：三亚丽源投资管理有限公司。 |
| | 法定代表人：刘万生，该公司董事长。 |
| | 原审第三人：王家金。 |
| | 原审第三人：中国爱地房地产开发有限责任公司。 |
| | 法定代表人：张鸥，该公司董事长。 |
| | 原审第三人：杭州富丽达置业有限公司。 |
| | 法定代表人：娄旭明，该公司董事长。 |
| | 再审申请人海南海联工贸有限公司 (以下简称海联公司)因与被申请人海南天河旅业投资有限公司(以下简称天河公司)、三亚天阔置业有限公司(以下简称天阔公司)及原审第三人三亚丽源投资管理有限公司(以下简称丽源公司)、王家金、中国爱地房地产开发有限责任公司(以下简称爱地公司)、杭州富丽达置业有限公司 (以下简称富丽达公司)合作开发房地产合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院 (以下简称海南高院)(2012)琼民一终字第51号民事判决，向本院申请再审。本院受理后经审查，作出(2014)民申字第840号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。海联公司的委托代理人侯佳音、赵振华，天河公司的委托代理人田岷，天阔公司的委托代理人朱德胜，到庭参加诉讼。丽源公司、王家金、爱地公司、富丽达公司经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 |
| | 海联公司一审起诉请求：1．判决解除其与天河公司签订的《合作项目合同书》； 2．判决天阔公司将其依据海口仲裁委员会(2008)海仲裁字第249号裁决书确定的第 2项权利和义务返还给海联公司；3．判决天阔公司将“天阔广场”土地及项目开发权返还给海联公司，判令天阔公司将“天阔广场”项目批准文件中项目建设主体变更为海联公司；4．本案诉讼费由天河公司承担。 |
| | 海南省三亚市中级人民法院(以下简称三亚中院)经审理查明：1992年6月，海联公司垫资代海南省三亚市人民政府(以下简称三亚市政府)建设三亚新风桥公园和儿童公园，拓宽解放三、四路等工程。 1993年1月，三亚市政府批准将“三亚市金融贸易开发区”5．1公顷土地以协议出让方式补偿给海联公司开发。同年2月，海南省三亚市规划局批准开发区的规划方案，海联公司取得用地许可和规划许可，投入资金进行拆迁。经海联公司委托海南恒誉会计师事务所审计，认定海联公司直接投入新风桥和儿童公园及该块地的拆迁安置资金为9582．8万元。 |
| | 2001年6月，三亚市政府同意海联公司与世英兄弟房地产公司合作开发，项目更名为“世英花园”。后世英公司退出合作，经三亚中院(2004)三亚民一终字第60号民事判决，判决海联公司收回“世英花园”项目46．5亩用地。 |
| | 2007年4月23日，海联公司与天河公司签订《合作项目合同书》，约定：海联公司提供合作项目建设用地46．5亩，拟建地上建筑总面积62000㎡；天河公司提供建设商品房及配套附属设施所需的全部建设资金，合作建房用地上现状居民搬迁所发生的补偿及拆迁安置面积10000㎡；天河公司承诺除合作建房用地上“三亚时运大酒店”以外的拆迁补偿金支付的最高金额2000万元；双方利益分配比例为0．238： 0．762，即在建设用地规划指标容积率为2．0的状况下，海联公司取得全部销售房屋面积总收入的23．8％，天河公司取得全部销售房屋面积总收入的76．2％；如果实际容积率大于2．0，则增加的面积仍按上述比例分配，增加建筑面积所需的建设资金仍由天河公司承担；为保障双方的权益及便于管理，双方同意就本项目的开发组成具备独立法人资格的项目有限责任公司；项目公司注册资本为1000万元，公司注册资金由海联公司出资238万元，天河公司出资762万元，海联公司占有项目公司的23．8％股权，天河公司占有项目公司76．2％股权；海联公司应在天河公司完成拆迁工程之日起60个日历天内将46．56亩合作建房用地的国有土地使用权证办理在项目公司名下，由此发生的土地使用权出让金等相关费用由海联公司承担。至此，海联公司享有项目公司23．8％股权，天河公司享有项目公司76．2％股权；股权系指本合作项目自拆迁工程开始至项目建成后商品房全部销售完毕，双方按上述比例分配结束；除本合同另有规定外，由于天河公司拆，迁资金在本合同生效一个月内不能及时到位，且不能保证海联公司宽限的期限内筹到资金，海联公司认为天河公司无履约能力，没收天河公司的履约保证金，终止合同，并将项目公司代表人由天河公司变更为海联公司，天河公司退出项目合作等。 |
| | 在海联公司与天河公司签订《合作项目合同书》之前2006年10月16日，天阔公司设立，注册资金1000万元。天阔公司的初始股东登记为天河公司、王家金、邢坚、邢伟。其中，天河公司货币出资687万元，占68．7％股权；王家金货币出资75万元，占7．5％股权；邢坚货币出资138万元，占13．8％股权；邢伟货币出资100万元，占10％股权。 |
| | 海联公司为履行《合作项目合同书》中的义务，将项目用地过户给天阔公司，经其申请和积极办理，2007年5月11日，三亚市发改委批准“世英花园”更名为“天阔广场”，项目业主变更为天阔公司，天阔公司取得项目开发权；5月22日，天阔公司取得《建设项目选址意见书》；8月31日，天阔公司取得《房屋拆迁许可证》；9月3日，海南省国土环境资源厅同意该项目环境影响报告。2008年5月19日，三亚市政府批准该项目旧城改造拆迁补偿安置方案；7月10日，三亚市规委会批准“天阔广场”项目用地规模为62亩，容积率为4．0。 |
| | 2009年2月2日，海南省海口市仲裁委员会作出(2008)海仲裁字第249号裁决书，将海联公司与三亚市政府之间的投资补偿合同关系及三亚市政府向海联公司协议出让土地，变更为三亚市政府与天阔公司之间的投资补偿关系，三亚市政府向天阔公司协议出让“天阔广场”项目的土地使用权。至此，海联公司履行了《合作项目合同书》约定的主要义务。 |
| | 海南省三亚市房产管理局2007年8月31日颁发的三房拆许(2007)第03号《房屋拆迁许可证》明确要求，在2008年9月必须完成拆迁建筑面积30468㎡，但天河公司未完成。2008年7月20日，三亚市住房保障和房产管理局批准其延期完成拆迁，并签发新的《房屋拆迁许可证》，要求在2009年7月20日前完成全部拆迁任务，但天河公司仍未能完成。天河公司投入的拆迁资金约2000万元(含时运大酒店拆迁补偿款)，仅完成拆迁量的20％。 |
| | 2008年10月29日，邢坚、邢伟与天河公司签订《股权转让协议》，约定以904万元的价款，将其二人在天阔公司持有的23．8％的股权转让给天河公司，双方并办理了价款支付和股权交割的工商变更登记手续。 |
| | 2009年7月13日，丽源公司成立，7月23日，天河公司与丽源公司签订《股权转让协议》，将其持有的天阔公司70．5％的股权转让给丽源公司；同日，王家金也与丽源公司签订《股权转让协议》，将其持有的5．7％股权转让给丽源公司，丽源公司持有天阔公司股权为76．2％。同年8月31日，丽源公司与爱地公司、富丽达公司签订《股权转让合同》，丽源公司将其持有的天阔公司股权全部转让给爱地公司和富丽达公司。 |
| | 2009年9月7日，海联公司调取天阔公司的工商登记资料，得知天河公司的上述行为，遂于9月11日给天河公司发出《关于“天阔广场”项目有关问题的函》称：“贵公司通过对项目公司股权的重大变更，将贵公司项目权益转让，造成我公司在《合作项目合同书》项下的权益(即合作项目收入分配23．8％收益及天阔公司23．8％股权)面临风险。”同年9月13日，海联公司给天河公司、爱地公司、富丽达公司和天阔公司发出《关于天阔广场项目有关问题的函》建议：“一、鉴于本项目的现状，应当由项目公司承担天河公司在2007年4月23日所签订的《合作项目合同书》项下的权利和义务，继续履行该合同；二、确认我公司已履行《合作项目合同书》的主要义务，项目用地已通过海口仲裁委(2008)海仲裁第 249号裁决，明确由三亚市政府出让办证至项目公司天阔公司名下的事实；三、项目公司新股东爱地公司和富丽达公司为项目履行《合作项目合同书》提供担保；四、在此基础上尽快举行股东及实际权益人会谈，理顺、完善、衔接有关事宜，明确各方责权利，加快本项目开发进度。”因对方没有回应，2009年11月18日，海联公司向天河公司发出《通知书》，解除《合作项目合同书》。 |
| | 三亚中院作出(2010)三亚民一初字第26号民事判决，驳回海联公司的诉讼请求。案件受理费291 800元由海联公司负担。 |
| | 海联公司不服，上诉至海南高院，请求：1．撤销三亚中院(2010)三亚民一初字第26号民事判决；2．解除海联公司与天河公司签订的《合作项目合同书》；3．判决天阔公司将其依据海口仲裁委员会(2008)海仲裁字第249号裁决书确定的第2项权利和义务返还给海联公司；4．判决天阔公司将“天阔广场”土地及项目开发权返还给海联公司，判决天阔公司将“天阔广场”项目批准文件中项目建设主体变更为海联公司；5．本案诉讼费由天河公司承担。 |
| | 海南高院二审查明的事实与一审认定基本事实一致，予以确认。 |
| | 海南高院二审另查明：海联公司企业档案中显示海联公司系中外合资有限责任公司，注册资金500万元，出资人海口建材公司出资额200万元，比例40％；广东石化公司出资额150万元，比例30％；加拿大毛纱公司出资额150万元，比例30％。海口建材公司和广东石化公司系全民性质。海口建材公司于2000年12月完成企业关闭职工安置工作，2005年11月3日被吊销营业执照，对海联公司应收款391万元。海口中院委托海咨资产评估事务所对海口建材公司持有海联公司40％的股权进行资产评估，2011年7月20日作出《资产评估报告书》，评估价值为零。广东石化公司于2001年全面停业并与职工解除劳动关系，2011年转让给广州鑫索亚化工产品公司。1998年8月2日，海联公司董事会决议合营期限延长至2008年9月2日。邢坚、刁兆华、林光、林师雄、杨广文签名，无公章。同日，章程修正案延长合营期限，海口建材公司、广东石化公司加盖公章，林光签名。2008年9月1日，第二次董事会决议经营期限延长至2018年9月2日，邢坚、刁兆华、林光签名，加盖海联公司公章。同日，章程修正案邢坚签名加盖海联公司公章。2006年10月16日，海联公司和邢坚共同委托天河公司将根据《合作项目合同书》第八条履约保证金200万元中的100万元补偿款及 100万元履约保证金委托付款至海南国泰房地产开发有限公司名下。同年10月20日，海联公司和邢坚共同向天河公司出具收据：“兹收到天河公司《合作项目书》履约保证金及补偿款计贰佰万元整”。天阔广场注册资金1000万元，邢坚、邢伟应出资的238万元系天河公司法定代表人高彪以个人账户中分别汇入邢坚、邢伟个人账户。2007年5月22日，海联公司和邢坚共同致三亚市规划局《关于同意解放四路45．7亩旧城改造项目转给三亚天阔置业公司开发的报告》，“我司原解放四路45．7亩旧城改造项目，由于拆迁等历史原因，加上我司建设资金不足，造成该项目进展缓慢，经我司研究决定：该项目由三亚天阔公司投资建设和经营管理，请求将该项目的用地选址意见和《建设用地规划许可证》办理到三亚天阔公司名下，以便项目的顺利开发”。2008年10月29日，邢坚、邢伟作为转让方与受让方天河公司签订股权转让协议的同时，天河公司作为转让方，邢坚、邢伟作为受让方另签订了一份股权转让协议。该协议约定邢坚、邢伟以1170万股权转让对价回购天河公司受让的邢坚、邢伟23．8％股权；同时约定，股权转让款应于60日内支付，受让方迟延付款超过60日以上时应视为根本违约，转让方可据此单方解除协议；该协议自2009年5月30日发生法律效力，但该协议未实际履行。2013年8月22日，海联公司法定代表人邢坚向海南高院递交《海联公司关于笔录的补充意见》：天阔公司成立前已经起草了项目合同书，合同内容一直在讨论中，直至2007年4月 23日成熟时才正式签约。天阔公司股权登记在邢坚、邢伟名下是和天河公司共同商量的，考虑到批文、拆迁、土地证等手续需办理，所以先成立天阔公司，等手续完善后逐渐改制成项目公司，按合同约定到办土地证时23．8％的股权就变更为海联公司的股权。该意见有邢坚的签字并加盖海联公司公章。 |
| | 海南高院认为，本案的争议焦点：一、天阔公司是否系海联公司与天河公司共同设立的项目公司；二、邢坚、邢伟是否代海联公司持有天阔公司的股权；三、邢坚、邢伟在天阔公司中享有的股权应否视为海联公司在《合作项目合同书》中的合同权益；四、海联公司是否有权解除《合作项目合同书》，并要求天阔公司将其依据海口仲裁委员会(2008)海仲裁字第249号《裁决书》确定的第2项权利和义务、“天阔广场”土地及项目开发权、项目建设主体返还并变更为海联公司。 |
| | 一、关于天阔公司是否系海联公司与天河公司共同设立的项目公司的问题 |
| | 海联公司在起诉状中自认天阔公司系其与天河公司共同成立的项目公司。海联公司致三亚市发展和改革局《关于变更“世英花园”项目和项目业主的请示》声明：“该项目由海南海联工贸有限公司和海南天河旅业投资有限公司共同组成的三亚天阔置业有限公司进行投资开发”。海联公司同邢坚共同致三亚市规划局报告：“该项目由三亚天阔公司投资建设和经营管理，请求将该项目的用地选址意见和《建设用地规划许可证》办理到三亚天阔公司名下，以便项目的顺利开发”。海联公司向海口仲裁委员会提交的《承诺书》声明：“我公司与海南天河旅业投资有限公司联合投资，成立了三亚天阔置业有限公司作为项目公司”，《合作项目合同书》签订后，在天阔公司与三亚市政府的“投资补偿合同纠纷仲裁案”中，海联公司法定代表人邢坚作为天阔公司委托代理人参加开庭。海联公司在2009年9月7日发给天河公司的函及同年9月13日发给天河公司、爱地公司、富丽达公司和天阔公司的函中，自认天阔公司为项目公司。海联公司法定代表人邢坚在二审自认天阔公司成立前已经起草了项目合同书，合同内容一直在讨论中，直至2007年4月 23日成熟时才正式签约。天阔公司股权登记在邢坚、邢伟名下是和天河公司共同商量的，考虑到批文、拆迁、土地证等手续需办理，所以先成立天阔公司。故天阔公司是海联公司与天河公司共同设立的项目公司。 |
| | 二、关于邢坚、邢伟是否代海联公司持有天阔公司股权的问题 |
| | 邢坚、邢伟应认缴的238万元天阔公司注册资金为天河公司法定代表人高彪代付，根据《合作项目合同书》第六章第一款关于“公司注册资本中甲方出资人民币贰佰叁拾捌万元占公司股权的23．8％股权，甲方应缴付的出资由乙方代付”的约定，不实际缴付238万元注册资金而享有天阔公司23．8％的股权，系海联公司在《合作项目合同书》中的权利。且合同签订前，海联公司和邢坚共同收取天河公司200万元保证金和补偿金。海联公司法定代表人邢坚代表天阔公司参加与三亚市政府“投资补偿合同纠纷”仲裁案，认可天阔公司为项目公司，并作出同意将三亚市政府尚未兑现的“三亚金融公司开发区”投资补偿权益全部转让给天阔公司，海联公司今后不得以任何方式和理由撤销的承诺。邢坚、邢伟在《关于推进天阔广场项目合作事宜的函》中，称其作为天阔广场项目的合作方，及持有项目公司天阔公司23．8％股权的股东，并称按照《合作项目合同书》规定，天阔广场所需的全部各项开发建设资金应由天阔公司的其他股东筹措投入，我方没有出资义务，而《合作项目合同书》的当事人只有海联公司和天河公司。在本案审理过程中，海联公司法定代表人在《关于笔录的补充意见》中自认天阔公司股权登记在邢坚、邢伟名下是和天河公司共同商量的，且3个自然人均是现金注入，考虑到批文、拆迁、土地证等手续需办理，所以先成立天阔公司，等手续完善后逐渐改制成项目公司，按合同约定到办土地证时23．8％的股权就变更为海联公司的股权。本案事实表明，海联公司出资人海口建材公司、广东石化公司在海联公司和天河公司合作前已进行企业改制并被吊销营业执照，且改制时未体现对外有投资，海联公司实际控制人为邢坚，海联公司已形骸化。邢坚作为海联公司的法定代表人，在履行合作开发天阔广场项目过程中的一系列行为，使海联公司与其本人之间构成人格混同，邢坚、邢伟系代海联公司持有天阔公司23．8％股权。海联公司关于邢坚、邢伟转让股权是个人行为，与海联公司无关的上诉理由与其自认相矛盾，不能成立。 |
| | 三、关于邢坚、邢伟所持有天阔公司 23．8％的股权应否视为海联公司在《合作项目合同书》中的合同权益的问题 |
| | 海联公司与天河公司采取设立项目公司形式开发“天阔广场”项目，双方为此签订的《合作项目合同书》约定了合作方的出资形式、股权比例、注册资金、利润分配方式等内容，其性质相当于股东出资协议。天阔公司设立后，双方于《合作项目合同书》项下的合同权益已转化为项目公司的股权。《合作项目合同书》第四项第一款约定甲乙双方的权益分配比例为0．238：0．762，即在建设用地规划指标容积率在2．0的状态下，甲方取得全部可销售房屋面积总收入的23．8％，乙方取得全部可销售房屋面积总收入的76．2％，该分配比例与股权比例23．8％与76．2％相同。《合作项目合同书》第六项第一款约定，为保障双方的权益及便于管理，双方同意就本项目的开发成立项目有限公司，项目公司注册资本为 1000万元，注册资本中甲方出资238万元，乙方出资762万元，甲方占公司23．8％股权，乙方占有76．2％股权，甲方应缴付的出资款由乙方代付。第二款明确约定：股权系指本合作项目自拆迁工程开始至项目建成后商品房屋全部销售完毕，双方按第四条利益分配结束。该股权含有分房权。根据上述约定，海联公司在《合作项目合同书》中的23．8％的合同权益即海联公司主张的 23．8％分房权和天阔广场23．8％股权，应为邢坚、邢伟在天阔公司持有23．8％股权，一审判决认定正确。 |
| | 四、关于海联公司是否有权解除《合作项目合同书》，并要求天阔公司将其依据海口仲裁委员会(2008)海仲裁字第249号《裁决书》确定的第2项权利和义务、“天阔广场”土地及项目开发权、项目建设主体返还并变更为海联公司的问题 |
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