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Tianjin Binhai Commerce & Trading World Co., Ltd. v. Tianjin Tianyi Industry & Trading Co., Ltd., and Wang Xifeng (property ownership)
天津市滨海商贸大世界有限公司与天津市天益工贸有限公司、王锡锋财产权属纠纷案
【法宝引证码】
  • Type of Dispute: Civil-->Property
  • Legal document: Ruling
  • Judgment date: 01-31-2013
  • Procedural status: Retrial
  • Source: SPC Gazette,Issue 10,2013

Tianjin Binhai Commerce & Trading World Co., Ltd. v. Tianjin Tianyi Industry & Trading Co., Ltd., and Wang Xifeng (property ownership)
(property ownership)
天津市滨海商贸大世界有限公司与天津市天益工贸有限公司、王锡锋财产权属纠纷案
[Key Terms]
housing sales contract ; not agreed upon ; right to rescind contract ; reasonable time limit
[核心术语]
房屋买卖合同;未约定;解除权;合理期限
[Disputed Issues]

Where the parties to a property sales contract have not agreed upon a time limit to exercise the right to rescind the contract, how is the situation to be handled?
[争议焦点]
1.在房屋买卖合同中,当事人未约定合同解除权的行使期限的,应如何处理?
[Case Summary]

The right to rescind a contract is a means granted by the law for a party to protect his or her legal rights; however the exercise of this right usually causes a major change in the contractual relationship. If a party with the right to rescind a contract has not over a lengthy period of time exercised the right the contractual relationship will be unstable over this time period...
[案例要旨]
合同解除权是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段但是行使合同解除权往往引起合同关系的重大变化。如果享有解除权的当事人长期不履行解除权就会使合同关系长期处于不稳定状态影响双方权利义务的履行。故《中华人民共和国合同法》第九十五条对合同解除权期限进行了限制“法律规定或者当事人约定解除权行使期限...

Tianjin Binhai Commerce & Trading World Co., Ltd. v. Tianjin Tianyi Industry & Trading Co., Ltd., and Wang Xifeng  (property ownership)

 

天津市滨海商贸大世界有限公司与天津市天益工贸有限公司、王锡锋财产权属纠纷案

[Judgment Abstract] [裁判摘要]
1. Under Article 13, Paragraph 1 of the CivilProcedure Law of the People's Republic of China, parties in a civil proceedingshall adhere to the principle of good faith. After a party has raised claimsand a valid judgment had been issued by the people's court, and the party thendenies basic facts which were the grounds for the claims raised and applies fora retrial based on such a denial, the principle of good faith has been violatedand the people's court shall not grant the application. 一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款的规定,民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人提出诉讼请求并经人民法院作出生效判决后,又否认其据以提起诉讼请求的基本事实,并以此为由申请再审,违背诚实信用原则,人民法院不予支持。
2. Under Article 15 of the Interpretation of theSupreme People's Court on the Relevant Issues concerning the Application of Lawfor Trying Cases of Disputes over Contracts for the Sale of Commodity Housing, thetime limit for exercising the right to rescind the contract only applies tocases involving disputes over commodity housing sales contracts as defined bythe Interpretation. As for the time limit to exercise the right to rescind othertypes of housing sales contracts, where there are no provisions of law or theparties have no agreement, the right shall be exercised within a reasonabletime limit pursuant to Article 95 of the Contract Law of the People's Republicof China. “Reasonable time” limit shall be determined by the people's courtwith reference to the specific facts of each case. 二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使期限的规定仅适用于该解释所称的商品房买卖合同纠纷案件。对于其他房屋买卖合同解除权的行使期限,法律没有规定或者当事人没有约定的,应当根据《中华人民共和国合同法》九十五条的规定,在合理期限内行使。何为“合理期限”,由人民法院结合具体案情予以认定。

 最高人民法院
 民事裁定书
 (2012)民再申字第310号
 再审申请人(一审被告、反诉原告,二审上诉人,原再审申请人):天津市天益工贸有限公司。
 法定代表人:王清,该公司总经理。
 委托代理人:段治平,北京市康达律师事务所律师。
 被申请人(一审原告、反诉被告,二审上诉人,原被申请人):天津市滨海商贸大世界有限公司。
 法定代表人:杨凤兰,该公司董事长。
 被申请人(一审第三人):王锡锋(曾用名王锡凤)。
 再审申请人天津市天益工贸有限公司 (以下简称天益公司)因与被申请人天津市滨海商贸大世界有限公司(以下简称滨海公司)、王锡锋财产权属纠纷一案,不服天津市高级人民法院(2009)津高民再字第 0010号民事判决(以下简称再审判决),向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。
 天益公司申请再审称:(一)再审判决认定滨海公司未适当履行配合义务,认定事实错误。根据《中国农业银行商业用房抵押贷款管理办法》第五条及第十六条的规定,借款人必须具备两个重要条件:一是已经与售房人签订商品房买卖合同或协议;二是已经支付不低于所购商业用房全部价款的40%作为购房首付款。借款人在向银行申请贷款时必须提供已签署的商品房买卖合同及首付款凭证。名义购房人王锡锋至今未与滨海公司签订正式的房屋买卖合同,首付款问题也没有解决,且王锡锋也没有证据证明银行受理了其贷款申请,因此,王锡锋办理按揭贷款的条件并未成就,滨海公司配合办理贷款的义务尚未开始,不可能存在滨海公司未适当履行配合义务的问题。(二)再审判决适用法律错误。1.在滨海公司没有违约而天益公司已逾期付款的情况下,滨海公司确实享有解除权。但是,根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第十五条来自北大法宝第二款的规定,滨海公司没有在天益公司催告后的合理期限(3个月)内行使解除权,其解除权已在起诉前消灭。因此,再审判决认定滨海公司有权解除合同,适用法律错误。2.即使滨海公司违约,本案也不应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项而应适用第(三)项的规定,滨海公司无权不经催告而直接起诉解除合同。事实上,滨海公司不仅没有催告过天益公司付清余款,而且对天益公司与案涉房屋租户续签租约并继续经营长达半年之久也从未提出过任何异议。天益公司有充分理由相信滨海公司愿意继续履行合同并愿意给予天益公司充分的时间筹集剩余房款。3.再审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百六十七条关于分期付款买卖合同的规定,适用法律错误。分期付款买卖合同是指当事人约定在标的物交付给买受人后,买受人将其应付的总价款在一定期限内分批向出卖人支付的特殊买卖合同。分期付款买卖合同的典型特征在于标的物交付之后价款分批支付。本案所涉房屋交付之前,首付款3400万元已经支付完毕,交付之后,购房余款5100万元应由天益公司通过银行贷款一次性付清,不存在分期支付的问题。因此,本案所涉合同并非分期付款买卖合同,不应适用《中华人民共和国合同法》第一百六十七条的规定。4.再审判决在平衡双方利益时,根本没有真正考虑案涉房屋增值的因素,导致判决结果过于偏向滨海公司,对天益公司显失公平。第一,由于案涉房屋产生了数亿元的巨额增值,滨海公司因合同解除而获得的利益已远远超过其因合同解除而损失的租金,所以滨海公司即使在合同解除的前提下也不会产生实际损失。基于违约赔偿应以实际损失为限的原则,在滨海公司无任何实际损失的情况下,再审判决不应判令天益公司向滨海公司返还租金作为违约赔偿。如果再审判决认为天益公司在合同解除时应当向滨海公司返还因使用案涉房屋所获得的租金利益,那么基于对等原则,滨海公司也应当向天益公司返还因使用 3400万元首付款所获得的利益。再审判决仅判令滨海公司返还首付款利息,显失公平。第二,如果案涉合同应当解除且系因天益公司单方违约造成,那么案涉房屋的增值部分当然应该全归滨海公司所有。但是,既然再审判决认定天益公司、王锡锋与滨海公司对合同未能继续履行均负有责任,那么案涉房屋的增值部分就不能由滨海公司独自享有,天益公司也应享有一定的权益。天益公司依据2007年修正的《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(二)项、第(六)项(即《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项)的规定申请再审。
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