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| | 天津港保税区南方国际贸易投资有限公司房屋租赁合同纠纷案 |
| | 最高人民法院 |
| | 民事判决书 |
| | (2014)民申字第00288号 |
| | 再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：海口润源贸易有限公司。 |
| | 法定代表人：李克惠。 |
| | 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：天津港保税区南方国际贸易投资有限公司。 |
| | 法定代表人：张会元。 |
| | 再审申请人海口润源贸易有限公司（以下简称润源公司）为与再审申请人天津港保税区南方国际贸易投资有限公司（以下简称南方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院(2013）琼民一终字第59号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 |
| | 润源公司向一审法院海口市中级人民法院起诉，请求：1、依法判令解除润源公司与南方公司签订的《汇宇金城大厦项目赁协议书》（下称《租赁协议》）及《补充协议》；2、判令南方公司向润源公司返还直接投资款1000万元（最终数额以造价鉴定部门鉴定结论为准）及利息（按一年期同期银行贷款基准利率上浮100％计算，自2007年元月起至2012年3月止，诉讼期间利息继续计算）;3、判令南方公司返还已付租金150万元及利息（按一年期同期银行贷款基准利率上浮100％计算，自2007年元月起至2012年3月止，诉讼期间利息继续计算）;4、判令南方公司向润源公司赔偿经营利润损失1887.732万元（按海口市同地段临街楼租赁市场同期平均价每平方米每月30元计算，最终数额以造价鉴定部门鉴定结论或评估报告为准）;5、本案全部诉讼费用及鉴定费用由南方公司承担。 |
| | 南方公司提起反诉，请求：1、判令解除租赁合同后立即返还租赁物给南方公司；2、判令润源公司立即向南方公司支付其从2004年1月1日至2012年12月31日期间租赁南方公司汇宇金城大厦项目房屋的租金人民币275万元；3、判令润源公司承担本案的受理费。 |
| | 一审法院审理查明：2003年10月8日润源公司（乙方）与南方公司（甲方）签署《租赁协议》，协议约定：一、甲方将汇宇金城大厦半拉子工程（地下一层地上主楼四层副楼三层半）项目整体出租给乙方，由乙方出资进行续建、封顶、装修，完善大厦设施和周围环境。有关手续及费用由乙方承担。二、乙方对大厦的总体规划和续建、装修所用材料，必须征得甲方书面同意。续建、装修过程中甲方参与施工监理。大厦完工后由甲乙双方会同质检部门共同验收。三、甲方保证在乙方对大厦的续建过程中给予积极配合，并及时完善有关手续；四、……。五、乙方的权利：……。3、项目完工后乙方有权自己使用或将部分房间出租给第三人使用，……但乙方出租给第三人时应征得甲方书面同意……。六、乙方的义务：乙方应按合同约定修建大厦，并向甲方支付租金。七、租赁期限自2004年1月1日至2013年12月31日。八、第1年免交租金。从第2年开始，即2005年1月1日至2013年12月31日，每年1月30日、7月30日前向甲方交付半年的租金25万元。九、甲方有义务积极配合乙方行使该项目的有关资料和施工图纸并积极配合乙方做好项目的规划报建工作，所需费用由乙方承担。……。十一、……。十二、若乙方没能按甲方要求施工或逾期壹个月未支付租金，则甲方有权终止本协议，收回大厦的一切权益，对乙方投入大厦的所有费用甲方不予承担。十三、大厦如因不可抗拒的原因及政策因素导致或造成双方损失的，甲乙双方互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。 |
| | 该协议签订后，2005年4月，润源公司按南方公司要求将租金25万元转到海口南洋物业公司的帐户。2005年8月2日，润源公司以该项目不能投入使用等原因致函南方公司要求将合同延期至2018年12月31日。 |
| | 2006年5月1日，润源公司与南方公司签订《补充协议》，约定：一、延长租赁期限五年。二、乙方承诺将2014年1月1日至2018年12月31日五年的租金共计250万元分两次支付给甲方，本协议签署后七日内支付125万元，其余的125万元在扣减前期已支付的25万元租金后共100万元于2006年12月31日前支付完毕。三、甲方考虑到乙方在原协议签订后不久因不可抗拒的原因及政策因素导致停工至今的现实情况，同意减免2005年、2006年两年的租金。四、乙方保证：在该补充协议签订后即可解决报建审批的问题，办妥项目续建、改建的手续，10天之内重新动工，动工后3至4个月内部分投入使用，6个月内项目全部完工，整体投入使用。五、乙方承诺在本补充协议签订之日起两年内，把汇景大厦项目的全部产权证明办理齐全，并记入甲方名下。六、甲方负有全面配合乙方办理所涉产权手续的义务和责任，甲方在收到乙方发出的有关通知后，应在一周内提供有关该项目文件、表格、证明、凭证、票据的盖章等手续。若因甲方的原因延误，乙方负责办证的期限顺延。七、双方约定本补充协议未涉及的部分仍依原协议履行。八、乙方如违反本补充协议第二条、第四条、第五条之规定，原协议及本补充协议自动解除，由此造成的损失由乙方承担。该协议签订后，双方将该补充协议办理了《公证书》。2006年5月18日，润源公司将租金125万元电汇给南方公司，2006年7月4日南方公司给润源公司开具房租费150万元发票一张。一审法院另查明，2003年6月15日，南方公司给琼山区规划建设局《关于汇景大厦项目（即汇宇金城大厦）复工的报告》一份，要求补办汇景大厦各种报建手续和请求动工续建该项目，琼山建设局于2003年6月16日发出《工程复工通知书》批准南方公司复工。2003年10月24日，海口市处置积压房地产工作小组办公室给海口市建设局下发《关于受理“汇宇金城大厦”复工建设手续的函》（市处办[2003]225号），要求海口市建设局按规定办理该项目复工建设的有关手续。 |
| | 南方公司于2003年12月30日和2006年8月分别与海南泓景建筑设计有限公司、海口市民用建筑设计院签订了汇景大厦《建设工程设计合同》。2003年10月18日，南方公司与湖南第三工程公司签订《建筑工程施工合同书》，双方约定，南方公司将汇景大厦原半拉子未完主体改造及室内、外装饰发包给湖南第三工程公司续建。2003年10月28日，南方公司（甲方）、湖南第三工程公司（乙方）、润源公司（丙方）签订《关于＜建筑工程施工合同的补充协议》，约定根据该项目办理施工报建和办房产证的需要，经三方友好协商同意丙方挂靠乙方公司作为名义施工单位。三方确认，甲、乙所订的《建筑工程施工合同书》不作为该项目施工续建的合同要件，合同书中所约定的各项条款对甲、乙双方无任何约束力。挂靠过程中的合作事宜由乙、丙双方另行书面约定，与甲方无关等。同日，湖南第三工程公司（甲方）与润源公司（乙方）签订《工程联营合同》，双方约定，甲乙双方就汇景大厦半拉子项目由乙方全权负责施工管理。润源公司进行施工，现在主楼部分工程未竣工，室内没有抹灰、装修，副楼进行了简装修，曾经使用过。但没有进行竣工验收。 |
| | 润源公司称其于2007年将汇宇金城大厦项目续建及装修完工，由于南方公司资料缺失的原因，但未获得相关部门验收，导致该项目未能正常投入使用。此外，因办理汇景大厦产权证明和验收证件需要，2007年5月11日润源公司曾致函南方公司要求其提供办证相关材料，南方公司否认收到该函件。庭审中双方均承认未办理汇宇金城大厦工程竣工验收、消防验收等相关手续，润源公司诉讼中亦承认汇宇金城大厦项目2007年完工后，大厦一直在其管理之下。 |
| | 一审中，法院根据润源公司的申请委托鉴定机构进行鉴定。海南中恒信工程造价咨询有限公司出具的[（2013）中恒信造鉴字第003号］《司法技术鉴定报告》，鉴定结论为工程造价：9530195.65元。其中，一、根据现场情况及图纸计列内容为：3812975.85元。1、A、B区部分：687156.59元；2、C区部分：955779.36元；3、室外部分：77639.38元：4、安装部分：2092400.52元。二、现场存在，属室内项目为：345621.85元。三、现场存在，属室外附属项目为：1735879.14元（其中，绿化工程为：776475元，＜工程造价分解汇总表＞“说明”：现场有种植被，无法确定是否由润源公司完成，根据证据资料计列）．四、项目应该发生，无被申请人签字项目为：903685.63元。五、项目可能易发生，无被申请人签字项目为：417925.66元。六、企业收费项目为：968414.24元（汇总表说明：企业收费，无相应票据，根据鉴定证据＜结算书＞计列）．七、行政许可及行政审批收费项目为：1345693.28元（汇总表说明：企业收费，无相应票据，根据鉴定证据＜结算书）计列）。海南瑞衡土地房地产估价有限责任公司出具的《司法技术鉴定报告》〔海南瑞衡房估报字（2012）第06402号〕，鉴定结论为：鉴定对象于2007年1月至2012年7月20日的总租金收入为13654939元。南方公司对以上二份报告不予认可。 |
| | 一审法院认为：案涉《租赁协议》及《补充协议》有效。一、关于合同是否应解除及违约责任的问题。因润源公司、南方公司均主张解除上述合同，且润源公司主张经营利润损失计算至2012年7月20日，南方公司主张的租金计算至2012年12月31日，故应认定《租赁协议》及《补充协议》自2012年12月31日解除。本案合同签订后，润源公司已经履行了合同主要义务。因续建后的汇宇金城大厦项目至今没有办理工程竣工验收、消防验收等相关手续，而南方公司作为出租方，其向润源公司交付的租赁物因违反了合同法第二百七十九条第二款的规定，构成违约。润源公司依法行使先履行抗辩权不支付部分租金，不构成违约，不需承担逾期支付租金的违约责任。南方公司关于润源公司仅在2005年交纳了25万元，尚欠2007年1月1日至2012年12月31日期间的租金275万元构成违约的主张，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。二、关于租金的问题。《租赁协议》及《补充协议》约定2004年至2006年的租金免交，2007年1月1日起的租金每年50万元，交纳租金的时间为每年的1月30日和7月30日前交纳半年租金．经查，润源公司已向南方公司支付2014年1月1日之后的租金150万元．汇宇金城大厦项目续建完工后，南方公司已将租赁物交付给润源公司管理和使用，虽然润源公司认为南方公司交付的租赁物不符合约定用途，其不应支付租金。但在合同履行期间，润源公司从未提异议，本案合同有效，故润源公司应按合同约定向南方公司支付租金。合同解除后，润源公司原向南方公司支付2014年1月1日之后的租金150万元可以用于折抵2007年1月1日至2009年12月31日的租金，故润源公司还应按合同约定向南方公司支付2010年1月1日至2012年12月31日的租金150万元。南方公司反诉请求润源公司向其支付2004年至2012年12月31日期间租金的主张，有事实和法律依据，应当予以支持，但应当扣除润源公司之前已付的150万元。润源公司关于南方公司应向其返还租金150万元的主张，不应予以支持。三、关于租赁物的返还问题。合同解除后，双方负有返还财产义务。南方公司主张合同解除后润源公司向其返还租赁物的请求，于法有据，应当予以支持。四、关于赔偿经营利润损失的问题。因续建后的汇宇金城大厦未经有关单位验收合格，不具备交付使用条件，致使润源公司无法进行经营，不能实现合同目的，南方公司存在违约行为，故应承担相应的违约责任。润源公司要求南方公司赔偿其经营利润损失属于可得利益损失赔偿范畴，根据海南瑞衡土地房地产估价有限责任公司出具的《司法技术鉴定报告》的鉴定结论为鉴定对象于2007年1月至2012年7月20日的。总租金收入为13654939元，润源公司要求南方公司赔偿经济损失13654939元所依据的事实和理由充分，一审法院予以支持。南方公司关于该鉴定报告造假的意见，未能提出证据，对其意见不应予以采纳。五、关于返还直接投资款9530195.65元及利息的问题。本案南方公司同意由润源公司垫资对汇宇金城大厦项目进行续建，并将该大厦项目建好后出租给润源公司使用。虽然双方在合同中约定续建项目费用由润源公司承担，办理该项目的全部产权手续及费用由润源公司负责，但由于该项目未经办理验收手续违反相关法律规定导致合同解除，合同解除后，南方公司作为出租方及续建工程项目的受益方应承担润源公司在该工程项目的投入费用。但由于双方约定租赁物使用的期限自2007年1月1日至2018年12月31日止共12年，合同期满后，润源公司出资续建、改建、增设、维修等在该大厦形成的权益归南方公司所有。一审法院认为，若合同继续履行至期限届满，扩建项目费按约定将不能返还给润源公司，本案合同至2012年12月31日解除时满6年，故扩建项目费应按使用年限予以扣除。以及根据海南中恒信程造价咨询有限公司出具的《司法技术鉴定报告》关于续建、装修工程造价鉴定结论为9530195.65元，但由于该鉴定报告第三项的“绿化工程”和第五项的“项目可能发生、无被申请人签字”中表述的不确定性及第六、七项中的“企业收费、行政许可及行政审批收费项目”中说明无相应票据证明，且南方公司质证不予认可，润源公司又未能提供其他证据予以佐证，一审法院对该部分项目的鉴定意见（共计3508508.18元，计算：776475元＋417925.66元＋968414.24元＋1345693.28元=3508508.18元）不予采信，对其他部分的鉴定意见予以采信。综上，南方公司应向润源公司支付扩建项目费（即直接投资款）3010843.74元【计算：(9530195.65元一3508508.18元）x6年＊12年＝3010843.74元』及利息（利息计算：以3010843.74元为本金，自2007年1月1日起至本判决限定给付之日止，按中国人民银行发布的同期一年期流动资金贷款利率标准计息）．对润源公司超出以上部分的主张，无事实依据，不应予以支持。遂判决：一、解除润源公司与南方公司签订的《汇宇金城大厦项目租赁协议》及《补充协议》；二、限润源公司于判决生效之日起十日内返还租赁物（汇宇金城大厦）给南方公司；三、限润源公司于判决生效之日起十日内向南方公司支付租金150万元；四、限南方公司于判决生效之日起十日内向润源公司支付扩建项目费3010843.74元及利息（利息计算：以3010843.74元为本金，自2007年1月1日起至本判决限定的给付之日止，按中国人民银行发布的同期一年期流动资金贷款利率标准计息）；五、限南方公司于判决生效之日起十日内向润源公司支付经营利益损失13654939元；六、驳回润源公司的其他诉讼请求；七、驳回南方公司的其他反诉请求。本诉案件受理费193686.6元，由润源公司负担87158.97元，南方公司负担106527.63元；反诉案件费14400元，由润源公司负担7920元，由南方公司负担6480元；鉴定费262071.5元，由润源公司负担73380.02元，由南方公司负担188691.48元。 |
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