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Chengdu Xunjie Communications Chain Co., Ltd. v. Sichuan Shudu Industrial Co., Ltd. and Sichuan Youli Investment Holding Co., Ltd. (a third party in the first instance) (dispute over a real estate sales contract)
成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案
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Chengdu Xunjie Communications Chain Co., Ltd. v. Sichuan Shudu Industrial Co., Ltd. and Sichuan Youli Investment Holding Co., Ltd. (a third party in the first instance) (dispute over a real estate sales contract)
(dispute over a real estate sales contract)
成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案
[Key Terms]
an agreement to agree ; the contract per se ; unilateral rescission ; agreed rescission ; statutory rescission
[核心术语]
预约,本约,单方解除,约定解除,法定解除
[Disputed Issues]
1. How to determine whether a contract is an agreement to agree or a contract per se? 2. In absence of any agreement by the parties regarding unilateral rescission, and any statutory rescission circumstance, if one party requests unilateral rescission, shall the people’s court support such a claim?
[争议焦点]
1.当事人之间订立的合同是预约还是本约应如何来界定? 2.当事人之间未对单方解除合同作出约定,也不存在法定解除情形,一方当事人要求单方解除合同,能否获得支持?
[Case Summary]
An agreement to agree refers to an agreement that agrees to conclude an agreement in the future. The future agreement is generally called the contract per se while the agreement that takes concluding the contract per se as its object is an agreement to agree. In view of variety of forms of agreements to agree it is not proper to reach conclusion only based on whether the contents of agreements are comprehensive or not. Therefore in determining whether a contract is an agreement to agree or a contract per se the people’s court shall not look at the agreement only...
[案例要旨]
预约即“约定将来订立一定契约的契约”。通常人们把将来要订立的契约称为本约而以订立本约为其标的合同便是预约。因实际中预约的形态多种多样仅根据当事人合意内容上是否全面并不能准确的界定预约和本约。因此...

Chengdu Xunjie Communications Chain Co.,Ltd. v. Sichuan Shudu Industrial Co., Ltd. and Sichuan Youli Investment Holding Co., Ltd. (a third party in the first instance)(dispute over a real estate sales contract) 

 

成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案

Judgment Abstract:

 [裁判摘要]
1. The fundamental criterion to determine whether a contract is the contract per se or an agreement to agree shall be the expression of the parties' intention, that is,whether the parties intend to enter into a new contract in the future to specify the concrete contents of certain legal relationship between them. With respect to the foregoing issue, the people's court shall not look at the agreement isolately, but shall comprehensively examine the contents of agreements,the negotiations afterwards to reach the agreement, the corresponding performance and other relevant facts, so as to explore the true intention of the parties and accurately determine the nature of the legal relationship between them. 一、判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,也就是说,当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系,不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据,而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实,从中探寻当事人真实意思,并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。
2.Pursuant to Article 15 of the Property Law, a disposal is different from an encumbrance. Terminating a contract is not a disposal of an object and does not result in change of ownership, but only relates to whether the parties shall continueto perform their contractual obligations. 二、根据《物权法》第十五条规定之精神,处分行为有别于负担行为,解除合同并非对物进行处分的方式,合同的解除与否不涉及物之所有权的变动,而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。
Full-text omitted.


 最高人民法院
 民事判决书
 (2013)民提字第90号
 申请再审人(一审原告、反诉被告,二审被上诉人):成都讯捷通讯连锁有限公司。
 法定代表人:王爱东,该公司总经理。
 委托代理人:郑玮,北京市天同律师事务所律师。
 委托代理人:陈耀权,北京市天同律师事务所律师。
 申请再审人(一审被告、反诉原告,二审上诉人):四川蜀都实业有限责任公司。
 法定代表人:程高潮,该公司董事长。
 委托代理人:江学平,北京市地石律师事务所律师。
 委托代理人:石焓,四川精济律师事务所律师。
 一审第三人:四川友利投资控股股份有限公司。
 法定代表人:李峰林,该公司董事长。
 委托代理人:赵固,四川精济律师事务所律师。
 申请再审人成都讯捷通讯连锁有限公司(以下简称讯捷公司)与四川蜀都实业有限责任公司(以下简称蜀都实业公司)、一审第三人四川友利投资控股股份有限公司 (以下简称友利公司)房屋买卖合同纠纷一案,四川省成都市中级人民法院于2011年 1月20日作出(2010)成民初字第433号民事判决。蜀都实业公司不服该判决,向四川省高级人民法院提起上诉。该院于2011年7月25日作出(2011)川民终字第247号民事裁定书,裁定撤销原判决,发回四川省成都市中级人民法院重审。四川省成都市中级人民法院于2011年12月29日作出(2011)成民初字第936号民事判决。蜀都实业公司不服该判决,向四川省高级人民法院提起上诉,该院于2012年12月2日作出(2012)川民终字第331号民事判决。讯捷公司不服该判决,向本院申请再审。本院于2013年4月3日作出(2013)民申字第188号民事裁定,提审本案,再审期间,中止原判决的执行。本院提审本案后,依法组成合议庭,于2013年6月21日对本案进行了开庭审理。讯捷公司的委托代理人郑玮、陈耀权,蜀都实业公司的委托代理人江学平、石焓,友利公司的委托代理人赵固到庭参加了诉讼。庭前蜀都实业公司向本院提交了再审反请求,本院依法将其列为申请再审人。本案现已审理终结。
 一审法院经审理查明:(一)2006年9月20日,蜀都实业公司(甲方)与讯捷公司 (乙方)签订《购房协议书》约定:“甲乙双方按照互惠、互利的原则,经多次协商,就蜀都大厦北一楼及中庭售房事宜形成如下一致意见:1.乙方购买甲方所拥有的蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米,总价格6750万元(最后按照房管部门办理的产权证为准进行结算)。2.本协议签订之日起,甲方收到乙方预计购房定金1000万元,待购房合同签订时,该定金自动转为购房款。3.甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。 4.甲、乙双方均应遵守本协议所确定的原则,违反则违约方向守约方支付违约金 1000万元。5.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时,本协议自动失效。”
 上述事实,有加盖讯捷公司和蜀都实业公司公章的《购房协议书》予以证实,当事人对该证据的真实性不持异议,一审法院予以确认。
 (二)2006年9月14日和2006年9月18日,讯捷公司经上海浦东发展银行股份有限公司成都分行向四川舒卡特种纤维股份有限公司(以下简称舒卡纤维公司,现名友利公司)在中国光大银行成都分行的账号内分别转入200万元和300万元,款项用途为预付购房定金。2006年9月18日、2006年9月19日、2006年9月20日,讯捷公司经中国光大银行成都分行向舒卡纤维公司的账号内分别转入200万元、200万元和100万元。舒卡纤维公司于2006年 9月20日向讯捷公司开具了两张金额均为500万元的定金收据。蜀都实业公司于 2007年1月4日将讼争的房屋交付给讯捷公司使用至今。
 上述事实,有《中国光大银行往来账贷方凭证》、《上海浦东发展银行电子转账凭证》、舒卡纤维公司开具的《四川省非经营性结算统一票据》和蜀都实业公司与讯捷公司对交房时间的一致陈述予以证实。
 (三)四川省工商行政管理局于2004年核准“成都蜀都大厦股份有限公司”的企业名称变更为“四川舒卡特种纤维股份有限公司”。四川蜀都大厦有限责任公司(以下简称蜀都大厦公司)由舒卡纤维公司、成都蜀都投资管理有限责任公司、江苏双良科技有限公司分别出资4600万元(占 46%)、500万元(占5%)、4900万元(占 49%)而设立,蜀都大厦公司于2005年7月分立成蜀都大厦公司和蜀都实业公司。蜀都实业公司注册资本为1000万元,股东名称和出资比例不变。舒卡纤维公司于 2009年4月10日经四川省工商行政管理局核准企业名称变更为友利公司。
 上述事实,有《企业名称变更核准通知书》、《公司变更登记申请书》、《营业执照》、《公司章程》、《蜀都大厦分立协议》(均为复印件,加盖有成都市工商行政管理局企业登记专用章)等工商登记材料予以证实。
 (四)2005年8月5日,蜀都大厦公司出具的《场地证明》载明:“因企业分离,现蜀都大厦公司名下锦江区暑袜北三街20号蜀都大厦南楼(权0111476)、北楼(权 0963909)、中庭(权0111478)第一至四层楼及精品屋(权0613360)无偿提供给蜀都实业公司使用。”2006年2月25日,蜀都大厦公司与蜀都实业公司根据双方签订的分立协议,就蜀都大厦公司将位于成都市锦江区暑袜北三街20号蜀都大厦裙楼(包括南楼、北楼、中庭)第一层至第四层以及精品屋共计17 537.36平方米房屋产权及相应的土地使用权转移过户至蜀都实业公司名下的具体问题签订了《关于办理蜀都大厦裙楼1-4层房屋权属转移过户协议书》一份,双方同意分次办理应转移过户到蜀都实业公司名下房产的转移过户登记手续,并各委派一人共同办理房屋权属转移过户登记手续,相关费用按规定由双方分别承担,待上述房屋产权全部过户至蜀都实业公司名下后,随即开始办理相应土地使用权证的转移过户登记手续。成都市房屋产权监理处于2008年3月4日向蜀都实业公司颁发了位于成都市锦江区署袜北三街20号一层,面积4060.40平方米房屋的产权证(产权证编号:成房权证监证字第 1654684号,丘(地)号:权1223775)。友利公司于2008年3月14日向中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行借款3000万元,蜀都实业公司以该产权证下2043.91平方米的房屋为友利公司的借款提供抵押担保,并在成都市房管局产权监理处办理了抵押登记。友利公司于2009年12月15日偿还了中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行全部贷款本息,但抵押登记尚未注销。2010年7月29日,蜀都实业公司以位于成都市锦江区署袜北三街20号一楼(产权证编号:成房权证监证字第 1654684号)面积1347.52平方米的房屋为友利公司向招商银行股份有限公司成都顺城大街支行办理综合授信2500万元而设定抵押,并在成都市房管局产权监理处办理了抵押登记,友利公司在授信项下借款 500万元已于2010年11月19日结清本息,但抵押登记未注销。
 上述事实,有蜀都大厦公司2005年8月5日出具的《场地证明》、蜀都大厦公司与蜀都实业公司于2006年2月25日签订的《关于办理蜀都大厦裙楼1-4层房屋权属转移过户协议书》、《房屋所有权证》、成都市房地产档案馆出具的《房屋信息摘要》、中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行和招商银行股份有限公司成都顺城大街支行分别出具的《情况说明》等证据予以证实。
 (五)2009年9月28日,讯捷公司向蜀都实业公司发出《商函》,内容主要是:“金融危机对行业的侵蚀,市场的变化致使我公司手机销售额及利润大幅下滑;另一方面房地产销售价格整体向下走的态势,能否请贵司在原协议的基础上对约定购买价格作出一定的让步!我们期望值在人民币6000万元左右。”2009年9月28日,蜀都实业公司向讯捷公司发函,要求讯捷公司在30日内安排人员到蜀都实业公司就房屋买卖正式合同进行协商,并支付三年场地使用费。次日,讯捷公司回函同意于 2009年10月9日就购房事宜进行商谈。 2009年10月10日,蜀都实业公司向讯捷公司发函,要求对蜀都实业公司拟定的《房屋买卖合同》文本予以回复。讯捷公司于 2009年10月12日回函确认收到蜀都实业公司提供的《房屋买卖合同》文本。2009年10月20日、2009年10月28日、2009年12月9日,蜀都实业公司与讯捷公司组织相关人员及律师就房屋买卖中的相关问题进行了三次协商,双方就讯捷公司是否应当支付场地使用费,买卖过户税费的负担,产权证的办理及购房尾款的支付时间,出售房屋所涉抵押的解除等问题进行协商后未达成一致意见。2009年11月4日,蜀都实业公司向讯捷公司发函,要求讯捷公司支付场地使用费,具体标准由双方协商,房屋买卖税费由讯捷公司全部承担。次日,讯捷公司回函,不同意支付场地使用费,要求税费的负担按照国家法律法规及政策,由蜀都实业公司与讯捷公司双方各自承担自行部分,讯捷公司同意在房屋产权及土地使用权过户后当即付清全部剩余房款。 2009年11月12日,蜀都实业公司向讯捷公司发函,主要内容是:1.双方依据《购房协议书》就房屋买卖合同内容磋商长达三年时间,但至今仍在买卖合同的许多重大问题上存在着严重分歧,导致双方一直未签订《房屋买卖合同》,因此双方的房屋买卖关系未成立。2.讯捷公司无偿占用蜀都实业公司房屋三年,应当支付场地占有使用费。3.蜀都实业公司不同意讯捷公司提出的付款方式。4.由讯捷公司承担房屋买卖全部税费是蜀都实业公司出卖二手房的交易条件,从未发生改变。2009年11月17日,讯捷公司向蜀都实业公司回函,主要内容是:1.讯捷公司认为双方的房屋买卖已经实际履行。2.讯捷公司占有并使用房屋系合法的,不应向蜀都实业公司支付场地占用费。3.讯捷公司坚持在房屋过户登记后才向蜀都实业公司支付全部购房尾款。 4.蜀都实业公司提出房屋买卖税费全部由讯捷公司承担缺乏依据和违反国家相关法律规定。2010年3月3日,蜀都实业公司通过成都市蜀都公证处向讯捷公司发《函》,内容为:“2009年12月9日贵我双方就相关善后事宜进行了协商,由于双方存在重大分歧,未能达成一致意见。此后,双方又就善后事宜进行了数次协商,但仍未取得任何结果。为此,我公司经慎重研究后,通知贵公司:1.解除贵我双方于2006年9月20日签订的《购房协议书》;2.请贵公司收在本函后三十日内腾退该房屋;3.请贵公司在收到本函后三十日内向我公司支付占用该房屋期间应付的场地使用费并办理相应的财务结算(定金、使用费等费用的退还和支付)。”
 上述事实,有讯捷公司与蜀都实业公司之间的往来函件及《会议纪要》、公证书等证据予以证实。
 讯捷公司一审起诉称,2006年9月20日,讯捷公司与蜀都实业公司就位于蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米的房屋买卖事宜达成协议,签订了《购房协议书》,对该房屋的座落位置、面积、价款及违约责任等作了明确约定。讯捷公司按照协议约定向蜀都实业公司交付定金1000万元后,蜀都实业公司将讼争房屋交付给讯捷公司使用至今。双方口头约定,等蜀都实业公司将房屋过户至讯捷公司名下后,讯捷公司及时向蜀都实业公司付清剩余房款。后讯捷公司与蜀都实业公司就房屋过户登记及价款支付等相关事宜经过多次磋商未果,2010年3月3日蜀都实业公司向讯捷公司送达了解除2006年9月20日双方签订的《购房协议书》的通知函。讯捷公司认为,双方之间签订的《购房协议书》已符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,且蜀都实业公司在签订《购房协议书》及讯捷公司支付定金后,已将房屋交付给讯捷公司占有使用,双方的《购房协议书》已经实际履行,应当得到法律保护。故诉请:1.确认讯捷公司与蜀都实业公司于2006年9月20日签订的《购房协议书》已成立并合法有效,确认蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除2006年9月20日签订的《购房协议书》解除函无效; 2.请求判令蜀都实业公司在判决生效后 15日内向讯捷公司履行办理房屋产权过户登记的义务,在蜀都实业公司履行过户登记后5日内,讯捷公司向蜀都实业公司支付剩余购房款5750万元;3.产权过户的税费按照法律规定由讯捷公司与蜀都实业公司各自承担。
 蜀都实业公司答辩称,1.讯捷公司向法院提交的《诉讼请求明确书》无效,法院不应审理其关于“确认解除函无效”的诉讼请求。2.2006年9月20日签订《购房协议书》时,蜀都实业公司尚不是房屋的所有权人,因此协议书并非房屋买卖合同,实际上《购房协议书》是一份排他性的定金合同,讯捷公司也未向蜀都实业公司支付1000万元定金,故《购房协议书》成立而未生效,不产法律效力。在协议书签订后的磋商过程中,双方未谈及支付房款,办理房屋及土地产权过户手续等问题,因不可归责于双方的原因导致房屋买卖合同至今未能签订,双方互不承担未签订购房合同的责任。 3.用讯捷公司正在使用房屋的现状来推断蜀都实业公司已经履行了房屋交付义务属于逻辑错误。2007年1月4日,蜀都实业公司同意讯捷公司使用房屋是基于当时房屋于2006年12月31日对外租期届满,交由讯捷公司使用不影响买卖或租赁的谈判,因此蜀都实业公司不是基于买卖关系履行房屋交付义务。4.双方在签订《购房协议书》后的三年时间里未就房屋买卖达成一致意思表示,在重大交易条件上达不成一致,房屋交易标的6750万元,而税收就高达4421万元,占交易额的65.51%,故用《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第六十二条及其司法解释规定的“补缺”方式来解决交易双方重大分歧的交易条款是不公平的。5.即使《购房协议书》是购房合同,讯捷公司已支付定金并基于蜀都实业公司履行买卖义务而交付占有房屋,但蜀都实业公司已于2010年3月3日依法解除了《购房协议书》,该协议书自解除函到达讯捷公司之日即2010年3月8日起生效。蜀都实业公司依据《合同法》三条、第四条、第九十四条最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《担保法解释》)第一百一十五条的规定主张解除《购房协议书》有充分的法律依据。而讯捷公司的诉讼请求欠缺合同依据,违背当事人的意思表示,应全部予以驳回。
 友利公司未提交答辩意见。
 蜀都实业公司一审反诉称,讯捷公司与蜀都实业公司签订案涉《购房协议书》约定讯捷公司支付定金后,双方应就房屋买卖合同主要内容进行磋商,待房屋买卖合同签订后定金转为购房款,《购房协议书》自动生效。2006年12月31日,该房屋对外出租到期,此时,双方虽未就房屋买卖事宜达成一致,但基于对双方合作及可能买卖的信赖,蜀都实业公司同意讯捷公司使用该房屋。在《购房协议书》签订后,讯捷公司自2007年1月4日实际占有使用该房屋的三年多的时间内,双方就房屋买卖的事项进行了多次磋商,但一直未能达成一致意见,未能签订房屋买卖合同。在此期间,讯捷公司占有使用蜀都实业公司的房屋从事商业活动,获取商业利益,而双方长期无法达成交易,致使蜀都实业公司既不能出售房屋收取房款,也未收取场地占用费,客观上蒙受了巨大经济损失。为此,蜀都实业公司不得不于2010年3月3日向讯捷公司发函,请求解除《购房协议书》并要求讯捷公司支付场地占有使用费。综上,故请求:1.判令讯捷公司立即腾退蜀都大道北三街20号北一楼及中庭建筑面积约2100平方米房屋给蜀都实业公司;2.判令讯捷公司向蜀都实业公司支付上述房屋从 2007年1月4日至实际腾退房屋之日的占有使用费(计算截至2010年6月30日为2650.90万元)。
 讯捷公司答辩称,讯捷公司的诉讼请求是基于双方的买卖关系,而蜀都实业公司的反诉请求则是基于房屋占有关系,本诉和反诉不是基于同一法律关系,不具有对抗性,本诉成立则反诉不成立,反诉成立则本诉不成立。因此,蜀都实业公司的反诉条件不成立,反诉应不予受理或者受理后中止审理,不应与本诉合并审理。蜀都实业公司交付房屋的行为是基于《购房协议书》,本案法律关系是买卖合同关系,故讯捷公司要求确认《购房协议书》成立,双方应履行相关的义务。此外,蜀都实业公司要求讯捷公司支付房屋占有使用费没有任何法律依据。
 友利公司未提交答辩意见。
 一审法院认为,(一)讯捷公司提起本案诉讼,诉状上诉讼请求的范围包括确认蜀都实业公司于2010年3月3日作出解除双方于2006年9月20日所签订的《购房协议书》的解除函无效。后讯捷公司提出的增加诉讼请求申请对原有的诉讼请求进行了细化和增加,并未明确放弃请求确认解除函无效的诉讼请求。蜀都实业公司主张讯捷公司系重新提出诉讼请求且以实际行为表明放弃争议请求的理由不成立,讯捷公司的诉讼请求具体明确,一审法院予以确认。
 (二)因蜀都实业公司基于合同解除而提起反诉,请求讯捷公司腾退房屋并支付场地占有使用费,而讯捷公司请求继续履行合同,故双方请求是否成立需要确认双方于2006年9月20日所签的《购房协议书》是否已经解除,蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除函是否有效。蜀都实业公司于2010年3月3日作出解除双方2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函,该函于2010年3月8日到达讯捷公司,双方对上述事实均无异议,一审法院予以确认。合同可因法定或约定解除,《合同法》九十三条规定“当事人协商一致,可以解除合同,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”,第九十四条规定了法定解除的条件,第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方解除。对方有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。蜀都实业公司的解除函虽然于2010年3月8日到达讯捷公司,但讯捷公司已于2010年5月18日向一审法院提起诉讼,对解除函的效力提出异议。由于双方在《购房协议书》中对合同解除及异议期间没有明确约定,故讯捷公司就解除函效力提出异议的期限不违反最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)第二十四条对异议期间的规定。现蜀都实业公司主张根据《合同法》曾经瘦过你也是厉害九十四条第(五)项“法律规定的其他情形”以及《担保法解释》一百一十五条的规定,以双方磋商未达成一致意见为由行使法定解除权,经审查,该事由不符合法定解除合同的情形,蜀都实业公司发出的合同解除函无效,对讯捷公司不产生法律效力,故一审法院对讯捷公司诉请确认蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函无效的诉讼请求予以支持。
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