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Hong Xiufeng v. Kunming Anbeijia Real Estate Development Co., Ltd. (case of dispute over real estate sales contract)
洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
【法宝引证码】

Hong Xiufeng v. Kunming Anbeijia Real Estate Development Co., Ltd. (case of dispute over real estate sales contract) 洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
[Judgment Abstract] [裁判摘要]
1. The contract belongs to original evidence and direct evidence in nature, so attention shall be paid to its stronger probative force relative to derivative evidence and indirect evidence, which shall be regarded as the logical starting point and foundamental basis for determining the legal relationship between the parties concerned. If the legal relationship mirrored by the documentary evidence is denied and other civil legal relationship without any written evidence as basis is determined, more prudent analysis and judgement shall be made in terms of evidence examination. 一、合同在性质上属于原始证据、直接证据,应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力,并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系,并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系,必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。
2. Where both said interpretations are resonable, determination shall be made in the direction of the legal relationship judged by the written evidence, thereby conveying and setting up the value guidance of honouring promises. 二、在两种解读结果具有同等合理性的场合,应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定,藉此传达和树立重诺守信的价值导向。
3. In a bid to confirm the nature of the disputed legal relationship by way of the interpretation, the basic value orientation of making rights and obligations under the disputed legal relationship clearer rather than more blurry shall be abided by. On a occasion where there is no sufficient evidence to prove that a concealed legal relationship exists between the parties concerned which is finally binding on them as a matter of fact, it is not proper to simply deny the embodiment and reflection of true intention of parties concerned by the existing externalized legal relationship so as to avoid the result arising from improper escape from the established right and obligation restraints. 三、透过解释确定争议法律关系的性质,应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚,而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合,不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映,避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。
 最高人民法院
 民事判决书
 (2015)民一终字第78号
 上诉人(原审原告):洪秀凤。
 委托代理人:万秋琴,北京市中伦律师事务所律师。
 委托代理人:沈汉卿,云南八谦律师事务所律师。
 被上诉人(原审被告):昆明安钡佳房地产开发有限公司。
 法定代表人:张晓霞,该公司总经理。
 委托代理人:杨小平,云南睿信律师事务所律师。
 上诉人洪秀凤与被上诉人昆明安钡佳房地产开发有限公司(以下简称安钡佳公司)房屋买卖合同纠纷一案,云南省高级人民法院于2014年12月17日作出(2014)云高民一初字第9号民事判决。洪秀凤不服该判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭,于2015年4月23日公开开庭审理了本案。洪秀凤的委托代理人万秋琴、沈汉卿,安钡佳公司的委托代理人杨小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 一审法院查明:2013年8月21日,安钡佳公司(甲方)与洪秀凤(乙方)签订两份《商品房购销合同》,就洪秀凤购买安钡佳公司开发建设的百富琪商业广场一、二层商铺的具体事项进行了约定。001号《商品房购销合同》约定:一层商业用房按套内建筑面积计价,该商品房套内建筑面积为3143.02平方米,单价为每平方米2万元 (已包含分摊的共有建筑面积的价格),总金额62 860 400元;乙方应在2013年8月18日前支付56 574 360元,2014年1月20日前支付6 286 040元;交房时间为2013年12月14日;甲方逾期交房,自交房时间届满次日起至实际交房之日止30天内,按每天314 302元向乙方支付违约金,合同继续履行。逾期30天后,甲方按购房款总金额的千分之五支付违约金,合同继续履行。002号《商品房购销合同》约定:二层商业用房按套内建筑面积计价,该商品房套内建筑面积为3601.29平方米,单价为每平方米9869元(已包含分摊的共有建筑面积的价格),总金额35 541 130元;乙方应在2013年8月18日前支付31 987 017元,2014年1月20日前支付3 554 113元;交房时间和违约责任与001号合同约定相同。同日,双方当事人对上述两份合同进行了登记备案。洪秀凤按照安钡佳公司出具的付款委托书载明的收款账户,于当日通过银行转账方式向安钡佳公司汇款 56 574 360元和22 825 640元,同时还向安钡佳公司法定代表人张晓霞汇款1900万元,共计汇款9840万元。安钡佳公司向洪秀凤出具十张收据,每张金额984万元,共计9840万元。2013年8月26日、9月18日,张晓霞向洪秀凤各汇款368万元。
 一审法院另查明,2011年10月28日,百富琪商业广场竣工验收。2013年6月2日,安钡佳公司与昆明力邦房屋拆迁有限公司(以下简称力邦公司)签订《商铺租赁合同》,将百富琪商业广场一、二层商铺出租给力邦公司,租期自2013年6月1日起至2033年5月31日止。
 洪秀凤起诉称,双方当事人于2013年 8月21日签订两份《商品房购销合同》后,洪秀凤依约付清了全部购房款,但安钡佳公司拒不履行合同义务。故请求:1.判令安钡佳公司交付昆明百富琪商业广场a幢一层和二层整层商铺,并于交付之日起40日内协助洪秀凤办理所有权证;2.判令安钡佳公司承担逾期交房的违约责任,支付违约金19 350 128元;3.案件受理费、律师费(300万元)等相关费用由安钡佳公司承担。
 安钡佳公司答辩称,本案实际是民间借贷纠纷,房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式,应为无效。洪秀凤主张的逾期交房违约责任,没有合同及法律依据。案件受理费由法院判定,而律师费不是必须发生的费用。
 一审法院经审理认为,(一)双方当事人虽然形式上签订了《商品房购销合同》,但百富琪商业广场已于2011年10月28日完成竣工验收,案涉房产于双方签约前也整体出租给力邦公司,且洪秀凤明知上述情况。在已经具备交付条件的情况下,双方却将交房时间约定为2013年12月14日,有违常理。(二)从安钡佳公司提交的 2010年4月9日其与案外人张琳婕签订的《商品房购销合同》看,双方约定的百富琪商业广场第四层商铺的买卖价格为每平方米40 936.06元,而案涉一层、二层房产交易价格为每平方米2万元及9869元,明显低于安钡佳公司与案外人约定的价格。 (三)洪秀凤按约应在2014年1月20日前,分两期支付全部房价款,但其在签约当日就分别向安钡佳公司汇款56 574 360元和22 825 640元,同时还向安钡佳公司法定代表人张晓霞汇款1900万元(共计9840万元),已经付清了全部房款,这与正常买房人的付款习惯不符。安钡佳公司在收到上述款项后出具给洪秀凤的是十张收据而非购房发票,此亦违背房屋买卖的交易习惯。(四)在洪秀凤与安钡佳公司无其他业务往来的情况下,安钡佳公司法定代表人张晓霞于2013年8月26日、9月18日向洪秀凤各汇款368万元。对该款项,安钡佳公司认为其与洪秀凤之间实际的借款金额是8000万元,月息4.6%,每月利息即368万元。洪秀凤则认为736万元是安钡佳公司给洪秀凤的销售返点,但双方在合同中并无约定,也无其他证据予以证实。双方当事人上述一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯,故应认定双方所签《商品房购销合同》名为房屋买卖实为借款担保,双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。洪秀凤主张其与安钡佳公司之间是房屋买卖关系,与法院认定的法律关系不一致。一审法院向洪秀凤进行了释明,洪秀凤仍坚持其诉讼请求不予变更。综上,一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定,判决驳回洪秀凤的诉讼请求。案件受理费630 558.30元,由洪秀凤负担。
 洪秀凤不服一审判决,向本院提起上诉。
 洪秀凤上诉称,一审法院将非常清晰的买卖合同法律关系认定为名为房屋买卖实为借贷民事法律关系,属认定事实和适用法律错误。一审判决所依据的四点理由无任何事实和法律依据。故请求撤销一审判决,支持洪秀凤全部诉讼请求。
 安钡佳公司答辩称,一审法院认定本案法律关系名为房屋买卖实为借贷客观真实,驳回洪秀凤诉请认定事实清楚。故请求驳回上诉,维持原判。
 本院二审查明:安钡佳公司于2013年8月14日出具付款委托书,委托洪秀凤将购房款9840万元汇至张晓霞及该公司账户。中国农业银行股份有限公司昆明吴井路支行银行卡取款业务回单记载,张晓霞于2013年8月21日向吴基协账户内转款 1840万元。2013年8月21日,安钡佳公司出具十张收据,载明内容为收到洪秀凤购房款共计9840万元。2013年8月26日、9月18日,张晓霞向洪秀凤汇款各368万元,款项用途一栏均记载为私人汇款。
 2014年9月23日一审庭审中,安钡佳公司述称,百富琪商业广场共有四层商铺,有些对外出租,有些对外出让,出让的单价是每平方米1.8万元。二审庭审中,安钡佳公司述称,百富琪商业广场四层商铺在开盘时的价格是1.8万元。本院就“张晓霞向吴基协付款1840万元的原因为何,是否基于洪秀凤的指令,有无证据”、“吴基协是什么人”等问题询问安钡佳公司,安钡佳公司称,该款是返还给吴基协,没有证据证明该汇款是基于洪秀凤的指令;张晓霞在借款之前认识吴基协,不认识洪秀凤;吴基协是联恒投资总经理,洪建华是联恒投资董事长,洪秀凤和洪建华是亲属关系。本院就洪秀凤与洪建华之间的关系问题询问洪秀凤,其称需要核实。
 洪秀凤当庭向本院提交十一份“二审新证据”,分别为:1.洪秀凤实地考察案涉房产所拍摄的照片,证明目的:在签约前,洪秀凤进行了实地考察,其真实意思就是购房;2.安钡佳公司向洪秀凤提供的各项开发建设手续和证照,证明目的:洪秀凤非常关注案涉房产的合法性;3.洪秀凤一审代理律师沈汉卿2014年11月份手机通话详单,沈汉卿与安钡佳公司法定代表人张晓霞2014年11月10日手机通话录音的光盘及文字整理稿(时间为当日12时12分,时长4分54秒),通话内容主要为,商谈向承租人转售案涉房产事宜。张晓霞在通话中称:“因为我们换产权人了嘛,他的想法能不能就是要不他来买,然后呢我跟他说,原来也提出过他要买,我才跟你们说赶快做准备卖给他嘛”。证明目的:一审庭审结束后,张晓霞自认洪秀凤系案涉房产的产权人,有权决定将案涉房产转售他人或向承租人收取租金;4.安钡佳公司向洪秀凤提供的昆明奥佳物业服务有限公司 (以下简称奥佳公司)与平安银行股份有限公司昆明分行于2013年5月13日签订的《营业机构房屋租赁合同》,证明目的:在洽商房屋买卖过程中,安钡佳公司提供该份租赁合同以说明案涉房产具有投资价值; 5.关于百富琪商业广场涉嫌违规建设的新闻报道,证明目的:因洪秀凤在购房前了解到该问题,双方才对案涉房产交易价格和交付日期作出符合实际情况的约定;6.张晓霞与张传文户口准予迁入证明、户口迁移证存根,以及张传文公民身份证号查询信息网页打印件,该证据显示,张传文(女,身份证号5302xxxxxxxxxxx,升位后为 5302xxxxxxxxxxxxxx)与张晓霞于1998年3月20日,将户籍由“东川市汤丹镇314队”迁入“西南有色地质局309队”,迁移原因系“家属随迁”。证明目的:张琳婕与张传文为同一人,其与安钡佳公司法定代表人张晓霞存在亲属关系,双方所签《商品房购销合同》的真实性存疑;7.张琳婕与安钡佳公司《商品房购销合同》被注销的买卖合同登记备案表(合同登记号: km2010042018568),证明目的:(1)张琳婕所购房屋总金额为842.725万元,折算每平方米仅5000元,并非一审判决所认定的每平方米40 936.06元。(2)该《商品房购销合同》已于2014年4月22日(一审开庭前)被注销(注销类型为退房注销),安钡佳公司故意隐瞒事实,误导一审法院作出错误判决;8-9.一审法院2014年9月23日、10月23日庭审笔录。根据记载,安钡佳公司对其支付吴基协的1840万元款项的性质作出“本金”、“利息”的不同陈述,另对借款期限、计息标准、付息时间等情况的陈述也存在矛盾。证明目的:安钡佳公司对其主张的借贷关系不能自圆其说;10.昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见的通知,该意见第二条第一项规定:“取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性向社会公布经住房和城乡建设行政主管部门审核确认的全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。实际销售价格与申报价格上下波动超出15%的,必须及时重新申报,重新申报次数为一次,否则,房产登记机关不予登记备案。”证明目的:案涉合同已在房管部门登记备案,约定价格符合安钡佳公司在房管部门申报备案的价格区间;11.安钡佳公司与力邦公司于2013年6月2日签订的《商铺租赁合同》、力邦公司于2013年6月10日委托奥佳公司对外租赁百富琪商业广场的授权委托书及三家公司的登记卡片,证明目的:安钡佳公司与奥佳公司之间存在关联关系,安钡佳公司与力邦公司约定的租金价格仅为实际承租人的百分之一,且奥佳公司与实际承租人的签约时间早于《商铺租赁合同》,该份合同的交易价格和交易时间不符合逻辑。
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