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Lanzhou Tanjianzi Yongchang Commerce and Trade Co., Ltd. v. Aizhitai Real Estate Development Co., Ltd. (disputes over a cooperative real estate development contract)
兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司等与爱之泰房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案
【法宝引证码】

Lanzhou Tanjianzi Yongchang Commerce and Trade Co., Ltd. v. Aizhitai Real Estate Development Co., Ltd. (disputes over a cooperative real estate development contract)
(disputes over a cooperative real estate development contract)
兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司等与爱之泰房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案
[Key Terms]
a contract of mutual obligations ; default ; contractual obligations ; dissolution of a contract
[核心术语]
双务合同; 违约; 合同义务; 合同解除
[Disputed Issues]
1. Where one party under a contract of mutual obligations fulfilled most of its obligations and completed the main body of the subject construction project, and where both parties have default in performance of the contract, whether the contract can be dissolved?
[争议焦点]
1.双务合同中一方当事人已经履行了大部分合同义务,涉案项目主体工程已经完工,在双方均存在违约的情形下,能否解除合同?
[Case Summary]
The right to dissolve a contract refers to a right to invalidate a contract ab initio by unilateral declaration of intention upon the occurrence of an incident stipulated by laws or agreed on by both parties after the establishment of the contract and before the commencement of performance or the completion of performance. Where in a contract of mutual obligations both parties were in default whether the parties have the right to dissolve the contract shall be determined by considering the allocation of the contractual obligations...
[案例要旨]
所谓解除权是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前基于法定或者约定的事由通过当事人单方意思表示即可使合同自始不发生效力的权利。在双务合同中双方均存在违约的情况下...
Lanzhou Tanjianzi Yongchang Commerce and Trade Co., Ltd. v. Aizhitai Real Estate Development Co., Ltd. (disputes over a cooperative real estate development contract) 

兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司等与爱之泰房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案

[Judgement Abstract] [裁判摘要]
Where in a contract of mutual obligations both parties were in default, the allocation of the contractual obligations, the performance of the contract, and the degree of each party's default shall be taken into account when determining whether or not the parties shall have the right to dissolve the contract. 在双务合同中,双方均存在违约的情况下,应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素,判断合同当事人是否享有解除权。
 最高人民法院
 民事判决书
 (2012)民一终字第126号
 上诉人(原审被告):甘肃爱之泰房地产开发有限公司。
 法定代表人:窦一渤,该公司董事长。
 委托代理人:邢国光,北京市汉鼎联合律师事务所律师。
 委托代理人:张笑妤,甘肃永盛律师事务所律师。
 被上诉人(原审原告):兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司。
 法定代表人:宋祖山,该公司总经理。
 委托代理人:岩天斌,甘肃合睿律师事务所律师。
 委托代理人:王立功,甘肃合睿律师事务所律师。
 被上诉人(原审原告):甘肃省农垦机电总公司。
 法定代表人:刘克功,该公司董事长。
 委托代理人:岩天斌,甘肃合睿律师事务所律师。
 委托代理人:王立功,甘肃合睿律师事务所律师。
 上诉人甘肃爱之泰房地产开发有限公司(以下简称爱之泰公司)与被上诉人兰州滩尖子永昶商贸有限责任公司(以下简称永昶商贸公司)、甘肃省农垦机电总公司 (以下简称农垦机电公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案,不服甘肃省高级人民法院2012年6月1日作出的(2010)甘民一初字第2号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2012年12月 14日进行了开庭审理。爱之泰公司的委托代理人邢国光、张笑妤,永昶商贸公司和农垦机电公司的委托代理人岩天斌、王立功到庭参加诉讼。本案现已审查终结。
 一审法院经审理查明:2006年12月 11日,爱之泰公司与永昶商贸公司、农垦机电公司签订《联建合作协议书》约定,爱之泰公司与永昶商贸公司于2001年11月签订了联建合作协议,由双方共同开发建设银垠大厦项目。根据协议约定,永昶商贸公司应给爱之泰公司办理联建项目用地土地过户事宜。为尽快办理滩尖子489号土地的过户事宜,以使双方共同开发的银垠大厦项目得以顺利开发建设,进一步明确三方权利义务,特订立下列条款:一、银垠大厦项目概况。银垠大厦项目的总建筑面积为49 586.14平方米(不含人防层)。本合同项下工程为联建工程,各方均应为项目成功尽到各自义务。项目立项、规划、建设及销售应以爱之泰公司名义进行。二、分成方式:1.爱之泰公司与永昶商贸公司。根据 2005年12月15日的面积划分协议书规定,分成为:爱之泰公司占爱之泰公司和永昶商贸公司共同分成面积(⑦--①轴线)的一至二十八层面积的65%,永昶商贸公司占35%。2.爱之泰公司与农垦机电公司。爱之泰公司与农垦机电公司的应分配总面积:根据2006年元月12日的面积划分协议书规定,分成为:爱之泰公司占爱之泰公司和农垦机电公司共同分成面积(⑦--⑾轴线)的65%,农垦机电公司占35%,具体为银垠大厦一至二十八层,爱之泰公司占 65%,农垦机电公司占35%。三、三方责任。上述面积划分的约定,三方均应遵守履行。爱之泰公司在永昶商贸公司办理土地过户后,不得将划分给永昶商贸公司、农垦机电公司的面积不动产对外设定抵押、担保、入股、买卖。永昶商贸公司在本协议签订后的三个工作日内,完成2005年12月15日与爱之泰公司所签协议中约定的将“银垠大厦的建设占地面积据土地证记载宗地 5.019亩土地使用权即刻过户给爱之泰公司”的承诺条款,并出具一切过户所需的文件、证明及相关申请书等。
 12月22日,签约三方又签订了一份补充协议,约定:1.银垠大厦建设项目系三方共同联建项目;2.现联建开发建设项目占地5.019市亩,虽然以前是以永昶商贸公司名义的土地使用权的宗地,但其中约 2.33市亩土地,实际为农垦机电公司所用地,并以此为参与该联建分成的依据;3.三方的产权证书诸手续均由爱之泰公司负责办理,费用各自缴纳;4.联建项目占地拆迁的雁滩税务所、供销公司、乡种子站,在 2007年10月底由永昶商贸公司分成中给以上单位的房产,在到期后不能交付使用时,延期交付的延期过渡费,按当时拆迁时的拆迁过渡费定额,由爱之泰公司及其施工单位承担。银垠大厦中所有不参与三方共同分配的公共面积,如若实际经营,由此产生的经营效益和相关责任,则由实际经营者按三方的房屋分成的比例进行分成; 5.三方按比例分成的房屋,必须在爱之泰公司的售房部门公示,同时,三方实际分成房屋在施工平面图中确定,经三方在该图纸上盖章明确,并各自保存以备在交房时对照;6.农垦机电公司在交房时必须把由永昶商贸公司、爱之泰公司为其担保从市城投公司所借的拆迁补偿款归还给城投公司,如不能按时归还时,将由永昶商贸公司或爱之泰公司归还,届时农垦机电公司所分得的房产将归实际还款方所得。
 签约三方还于2004年12月21日就爱之泰公司要求先行开工问题签署了一份会议纪要,纪要内容为:同意先行开工。 2006年2月21日,爱之泰公司与浙江宏成建设工程有限公司(以下简称宏成公司)签订了《银垠大厦工程施工协议书》,约定由宏成公司总承包位于兰州市城关区滩尖子银垠大厦地下二层、地上二十八层,建筑面积6万平方米的施工工程,承包方式为包工、部分包料,总工期按720日历天。该协议在履行过程中;1.由于银垠大厦工程项目未经兰州市规划行政主管部门批准,亦未办理相关四证,被兰州市规划局给予行政处罚[详见兰州市规划局2006年9月 28日兰规监(2006)070号处罚决定书];2.爱之泰公司在未取得商品房预售许可证的情况下违法预售部分房屋;3.由于爱之泰公司未按约支付工程款,导致该工程至今只完成了主体部分[详见已生效的甘肃省兰州市城关区人民法院(2007)城民三初字 305号民事调解书、甘肃省高级人民法院 (2010)甘民二初字第12号民事调解书、甘肃省高级人民法院(2010)甘民一终字第 67号民事判决],故引发本案诉讼。
 一审法院同时查明,根据甘肃省高级人民法院(2010)甘民一终字第67号民事判决书认定的事实,银垠大厦主体工程造价为44417 189.76元;本案经爱之泰公司申请委托鉴定,爱之泰公司实际投入该工程的前期费用为14 240 294.04元,拖欠设计费219.28万元,共计60 850 283.80元,经质证双方当事人对该鉴定结论均无异议,应予采信。另据甘肃省高级人民法院 (2010)甘民二初字第12号民事调解书确定,爱之泰公司应于2010年6月30日前支付甘肃天奇物资集团有限公司钢材、水泥等款项8600余万元,目前该案正在执行中:由于爱之泰公司违约,其与宏成公司所签建设工程施工合同被解除[详见(2010)甘民一终字第67号民事判决];又据兰州铁路运输中级人民法院《关于兰州天奇物资集团有限公司与爱之泰公司买卖合同欠款纠纷一案的执行情况报告》称:由于爱之泰公司无清偿债务的能力,债权人已申请法院对银垠大厦进行评估拍卖。
 一审法院另查明,1.2001年7月18日、8月5日,农垦机电公司与爱之泰公司就农垦机电公司所属的位于兰州市城关区滩尖子489号办公经营居住地办理过户及进行开发建设项目签订了《联建合作协议》及《联建补充协议》。2001年8月4日,农垦机电公司与爱之泰公司签订一份补充协议纪要,内容为:主要以爱之泰公司名义申报建设立项以及申领除土地证外的建设用地规划许可证等其余四证和双方资产办理产权证分割。2001年11月21日、2003年 10月10日,双方又就联建面积、补偿安置、竣工时间、商住、办公及商场的分配等事宜签订了联建补充协议。2006年1月12日,农垦机电公司与爱之泰公司就分成比例又签订了一份协议书。2.2001年11月 21日,永昶商贸公司与爱之泰公司签订联建合作协议书,约定就永昶商贸公司所属的位于兰州市城关区滩尖子489号3970平方米的场地进行联合开发建设。2005年 12月15日,双方依据上述协议条款,签订银垠大厦面积划分的协议书。3.2006年10月11日,兰州市城市基础设施建设投资公司(以下简称城建公司)与永昶商贸公司、农垦机电公司、爱之泰公司签订了一份四方协议。约定:(1)爱之泰公司应付农垦机电公司的拆迁补偿款664万元,暂由城建公司垫付;(2)本协议生效10日内农垦机电公司应搬离完毕,建筑物拆除及建筑垃圾清运工作,爱之泰公司应在农垦机电公司搬离完毕20日内完成。城建公司垫付补偿款应于本协议生效10日内付清;(3)本协议签订后12个月内,爱之泰公司应在与永昶商贸公司、农垦机电公司联建的银垠大厦项目中,对农垦机电公司进行实物安置,具体安置标准见永昶商贸公司、农垦机电公司与爱之泰公司签订的《安置补偿协议》及《联建协议》;(4)爱之泰公司对农垦机电公司实物安置后或本协议签订起12个月后的对应日内,农垦机电公司应将城建公司垫付的拆迁补偿款一次性返还,若农垦机电公司未按时返还,每延期一天按补偿总额日万分之四比例向城建公司支付违约金,永昶商贸公司与爱之泰公司对此承担连带责任;(5)对本协议,农垦机电公司以其爱之泰公司在建的银垠大厦房地产进行抵押担保,若本协议签订起12个月后的对应日内农垦机电公司未按时返还城建公司垫付的拆迁补偿款,则以银垠大厦在建工程整体及其土地使用权作为抵押,爱之泰公司、永昶商贸公司承担连带责任。 (6)银垠大厦工程在2007年10月20日不能交付使用,农垦机电公司所用城建公司垫付的拆迁补偿款由爱之泰公司无条件全额返还。届时,楼房交付时,农垦机电公司不能全额返还城建公司补偿款,则由爱之泰公司全额返还城建公司的补偿款,农垦机电公司从该项目中无条件退出。(7)若爱之泰公司对农垦机电公司未及时安置酿成纠纷时,农垦机电公司应依其与永昶商贸公司签订的《安置补偿协议》及《联建协议》向永昶商贸公司与爱之泰公司主张权利,与城建公司无关。2007年10月30日,农垦机电公司致函城建公司,称:贵公司与我公司、永昶商贸公司、爱之泰公司于2006年10月20日共同协商签订了四方协议书,截至目前为止,爱之泰公司未能按期将房屋交付我方使用,根据四方协议约定,返款的责任全部由爱之泰公司承担。
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