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| | 杨翼瑜、杨盛湘等54户业主与秀山华信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷抗诉案 |
| | ——业主个人起诉开发商交付合同约定的属于小区共同利益的共有物及共有设施时诉讼主体资格是否适格 |
| | [抗诉机关和受诉法院] |
| | 抗诉机关:重庆市人民检察院 |
| | 受诉法院:重庆市高级人民法院 |
| | [基本案情] |
| | 申请人(一审原告、二审上诉人、再审申请人):杨翼瑜、杨盛湘等54户业主。 |
| | 其他当事人(一审被告、二审被上诉人、再审被申请人):秀山华信房地产开发有限责任公司。 |
| | 法定代表人:冯亚辉,该公司总经理。 |
| | 2009年11月1日,杨翼瑜与秀山宜欣房地产开发有限责任公司(现更名为秀山华信房地产开发有限责任公司,以下简称秀山华信公司)签订《商品房买卖合同》一份,购买秀山华信公司开发的宜景苑小区商品房一套,房价款为144452元,约定2010年6月30日前交房,逾期交房,按日支付已付房价款万分之一的违约金,未按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请,取得登记受理单的,按日支付已付房价款万分之一的违约金。本项目物业管理用房为200m2,具体位置为:1幢、10幢1层11号、16号。商品房买卖所产生的规费和税费由双方按规定各自承担。双方当天签订的合同附件《交房标准》约定:给水系统,自来水设置一户一表,管道人户;智能化工程系统,包括卡式通用门禁系统,周界红外线对射报警系统,不锈钢折叠大门,道闸侧门。在合同履行中,杨翼瑜支付了全部购房款,并向秀山华信公司交纳交易手续费119.73元、工本费10元、合同备案登记费239.46元、抵押登记费80元及上户费1500元,共计1949. 19元。2010年10月12日,秀山华信公司将房屋交付给杨翼瑜。 |
| | 另查明,秀山县国土房管局在办理商品房买卖合同备案、预告登记、预告抵押权登记、预售后房屋权属转移登记时,严格执行渝价[2002] 130号、发改价格[2008] 924号、渝价[2008] 213号文件规定的收费项目和标准执行,未收取商品房买卖合同备案登记费。2009年1月16日,重庆市人民政府发布《关于重庆市2009年行政事业性收费项目的通告》(渝府发[2009] 13号),取消对房屋产权证书工本费的收费项目。秀山县发改委提供的颁发给秀山县国土房管局的《收费许可证》中房屋权属证书工本费收费项目栏在年审时已做注销处理。同时还查明,秀山宜景苑项目规划设计为封闭式小区,秀山县规划局对宜景苑小区用地红线范围内增加部分围墙的方案设计进行了调整,并对调整方案进行了公示。所公示的拟建围墙位置至今未能建成,小区东侧道路进出口处未安装道闸侧门,也无周界红外线对射报警系统。 |
| | 2012年9月26日,杨翼瑜起诉至秀山县人民法院,请求判决秀山华信公司退还违规收费1949. 19元;支付延期交房违约金1487.86元;办理房产证;支付逾期办理房产证的违约金9302. 70元(从交房之日起60日到起诉之日),余下违约金金额计算从起诉之日起到领取房产证之日;完善安保系统;将现用生活用水一户一表改为一户一证;按双方签订的商品房买卖合同及小区规划设计,交付418平方米社区活动室、小区物业用房200平方米,保障小区东侧位置规划的停车位40多个,否则应承担违约责任。该小区杨盛湘等53户业主也向法院提起诉讼,其诉讼请求与杨翼瑜相同。 |
| | [原审裁判] |
| | 秀山县人民法院于2012年12月19日作出(2012)秀法民初字第03898号民事判决认为,杨翼瑜与秀山华信公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方协商一致的真实意思表示,其合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应认定为有效合同。在履行合同中,杨翼瑜交纳的房屋产权工本费、合同备案登记费、交易手续费等,及水、电、天然气、闭路电视安装上户费1500元,共计1949. 19元。秀山华信公司已为杨翼瑜办理了水、电、天然气、闭路电视的安装和上户。根据重庆市物价局渝价[2006]753号通知规定,重庆市人民政府从2007年1月1日起,将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由开发商代收的水、电、气一户一表安装费、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费直接并入商品房住房销售合同中,实行商品房住房销售价格“一价清”制度,商品房“代收费”并入房价后,房地产开发企业不得再以任何名义向购房者收取商品房销售价格之外的任何费用(除大修基金和契税外)。渝价[2006] 753号通知的出台,让房地产开发商将商品房买受人应当承担的“代收费”直接并人商品房销售价格,意味着在原房价基础上开发商可以适当上涨房价(将“代收费”并入),但不可借机乱涨价,实际上这部分费用仍是商品房购买人承担的购房成本,并不是说这些费用由房地产开发商承担。或者说国家相关部门取消收取。虽然秀山华信公司在与杨翼瑜签订《商品房买卖合同》时没有将购房者在房地产开发经营企业交纳应由其代收的水、电、气一户一表安装费、闭路电视安装费、转移登记费、土地权属调查费、地籍测绘费、房地产权证工本费并入房价中,仍是在商品房销售价格之外向购房人收取“代收费”,违反了渝价[2006] 753号通知的规定,其应承担相应的行政责任,但该行为并不影响双方订立的合同效力。双方在合同第22条明确约定规费和税费由双方按规定各自承担,杨翼瑜所交纳的费用符合双方的约定,且已依约实际履行,故杨翼瑜要求秀山华信公司退还违规收费1949. 19元的诉讼请求,不予支持。秀山华信公司未能按合同约定的交房条件和交房时间交房,且未举示证据支撑其逾期交房系不可抗力造成,故已构成违约,应依法承担违约责任,违约金为1487.86元。秀山华信公司未再向杨翼瑜收取3460元作为对逾期交房的经济补偿,其金额已多于秀山华信公司应当支付的逾期交房违约金。故对于该项诉讼请求,不予支持。 |
| | 双方在合同第13条约定,在商品房交付使用之日起60日内,由双方提出办理《房地产权证》的申请,提交土地房屋登记机构规定的相关资料,并取得登记受理单。双方应相互配合办理商品房产权登记。杨翼瑜委托秀山华信公司办理的,应在签订本合同之日起10日内,将办理商品房产权登记须由杨翼瑜提供的资料提供给秀山华信公司。如因秀山华信公司的责任,未能按期提交办理《房地产权证》的申请,取得登记受理单的,按日向杨翼瑜支付已付房价款万分之一的违约金。2012年6月3日,秀山华信公司的母公司秀山华信国有资产经营有限公司承诺在2012年8月内把业主的房产证办结,该承诺对双方具有约束力。秀山华信公司未取得房屋竣工验收资料,未能取得登记受理单是秀山华信公司的责任,已构成违约,杨翼瑜诉请秀山华信公司承担延迟办证违约责任的理由成立。 |
| | 杨翼瑜要求秀山华信公司按承诺完善安保系统应否支持问题。虽然双方在合同的《交房标准》第7条约定了安保系统,即智能化工程系统—卡式通用门禁系统,周界红外线对射报警系统,不锈钢折叠大门,道闸侧门。但杨翼瑜未举示合法有效的证据证明秀山华信公司安装的安保系统不齐全或者不具备其使用功能。因此,该项诉讼请求,不予支持。 |
| | 杨翼瑜要求秀山华信公司将现用的生活用水“一户一表”改为“一户一证”应否支持问题。虽然双方在合同《交房标准》第4条中约定“给水系统,自来水设置一户一表、口径为25 mm,管道入户”,但2012年6月3日的《秀山华信国有资产经营有限公司关于对宜景苑一期业主所提问题的答复意见》第3条载明:同意将生活用水改为一户一证,并在7月底前办理完毕。根据该答复,秀山华信公司在庭审中对该承诺表示无异议。因此,该承诺对双方均具有拘束力,秀山华信公司应按照承诺的内容履行相应的义务。 |
| | 杨翼瑜要求秀山华信公司交付物业管理用房,秀山华信公司交付的对象仅为物业管理公司,无合同上和法律上的义务向杨翼瑜交付。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条之规定,杨翼瑜举示的证据系秀山华信公司印制的对小区商品房开发预售的宣传资料。在宣传资料中对小区环境性质量作了一定的说明和允诺,该说明和允诺均是对小区共有环境及公共配套设施作出的,且杨翼瑜未能举证证实该描述对商品房的价格确定产生重大影响,不符合上述司法解释第3条的相关规定。因此,该宣传资料应认定为要约邀请,对双方没有约束力。综上,依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条第2款,《合同法》第8条、第107条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条,判决:一、秀山华信公司在判决生效后为杨翼瑜办理房屋产权证;二、秀山华信公司在判决生效后支付杨翼瑜逾期办证的违约金(从2010年12月12日起至秀山华信公司实际取得房屋登记机构出具的登记受理单之日,每日以144452元的万分之一计算);三、秀山华信公司在判决生效后将杨翼瑜现用的生活用水由一户一表改为一户一证;四、驳回杨翼瑜的其他诉讼请求。 |
| | 杨翼瑜不服一审判决,向重庆市第四中级人民法院提起上诉。 |
| | 重庆市第四中级人民法院于2013年5月14日作出(2013)渝四中法民终字第00249号民事判决认为: |
| | 1.关于秀山华信公司是否存在重复收费问题。杨翼瑜主张秀山华信公司应根据重庆市物价局《关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》(渝价[2006] 753号)退还重复收费的项目包括上户费、交易手续费、工本费、合同备案登记费、抵押登记费及相应利息。其中:(1)关于规费部分。本案中工本费、交易手续费、合同备案登记费、抵押登记费应属规费。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第22条约定“本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担”。杨翼瑜依据“一价清”制度要求秀山华信公司返还工本费、交易手续费、合同备案登记费、抵押登记费等规费。一是交易手续费、合同备案登记费、抵押登记费并不属于“一价清”制度规定的内容,且杨翼瑜没有证据证明交易手续费、合同备案登记费、抵押登记费应由开发商承担,故仅依据“一价清”制度要求秀山华信公司退还交易手续费、合同备案登记费、抵押登记费,本院不予支持;二是工本费虽然属于“一价清”制度中规定直接并入商品住房销售价格之中的内容,但杨翼瑜签订合同当日向秀山华信公司交纳了工本费等费用,且杨翼瑜在交纳该工本费后并未对其行使撤销权,根据《民法通则》第59条的规定,亦不予支持。(2)关于上户费等其他部分。杨翼瑜在购房价款中是否包含了水、电、天然气、闭路电视安装等上户费在合同中的约定并不明确。根据重庆市物价局《关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》的规定,水、电、气一户一表的安装收费,闭路电视安装费等上户费本身应由购房者交纳,“一价清”制度只是规定将由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费,闭路电视安装费,转移登记费,土地权属调查费,地籍测绘费,房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中。从杨翼瑜签订合同当日向秀山华信公司交纳的契税、印花税、合同备案、大修基金、交易手续、抵押登记、工本费的事实行为来看,即从双方从事的民事行为能力认定双方订立合同时该商品房的房价中并未包含房屋产权工本费、合同备案登记费、交易手续费等及水、电、天然气、闭路电视安装上户费的事实。由此,渝价[2006] 753号通知并不一定当然适用本案的商品房预售合同,杨翼瑜主张适用渝价[2006] 753号通知认为秀山华信公司重复收费没有事实依据,不予支持。 |
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