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Liang Shuang v. Tianyang Co., Ltd. in Dandong Frontier Cooperative Zone, Wang Liangyu and Dandong New Mart Co., Ltd. of Dashang Group (Prosecutor-protested case of dispute over a house lease contract)
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梁爽与丹东边境合作区天扬有限公司、王良玉、大商集团丹东新玛特有限公司房屋租赁合同纠纷抗诉案
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Liang Shuang v. Tianyang Co., Ltd. in Dandong Frontier Cooperative Zone, Wang Liangyu and Dandong New Mart Co., Ltd. of Dashang Group (Prosecutor-protested case of dispute over a house lease contract)
(Prosecutor-protested case of dispute over a house lease contract)
梁爽与丹东边境合作区天扬有限公司、王良玉、大商集团丹东新玛特有限公司房屋租赁合同纠纷抗诉案
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[Key Terms]
lessee ; decoration ; overall structure ; rescission of contract
[核心术语]
承租人;装修;整体结构;解除合同
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[Disputed Issues]
Where the lessee demolishes the whole structure of the house, thereby changing its original state, the lessor can rescind the contract.
[争议焦点]
承租人对房屋的整体结构进行拆除使房屋改变原有状态的，出租人可以解除合同。
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[Case Summary]
The parties concerned reach agreement on the issue concerning transformation of the leased house under the principle of autonomy of will explicitly specifying that certain parts of the house may not be changed. However the lessee not only changes the part of the house that cannot be changed pursuant to the agreement...
[案例要旨]
当事人之间就出租房屋的改造进行了意思自治明确约定对房屋的某些部分不得变动。而承租人在对涉案房屋进行重新装修时不仅对约定不得变动的部分予以改变甚至将房屋的整体结构予以拆除...
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Full-text omitted. | | 梁爽与丹东边境合作区天扬有限公司、王良玉、大商集团丹东新玛特有限公司房屋租赁合同纠纷抗诉案 |
| | ——商场精品屋属于可拆除的“装修物”还是属于房屋 |
| | [抗诉机关和受诉法院] |
| | 抗诉机关：辽宁省人民检察院 |
| | 受诉法院：辽宁省高级人民法院 |
| | [基本案情] |
| | 申请人（一审原告、二审上诉人、再审一审原告、再审二审被上诉人）：梁爽，女，汉族。 |
| | 其他当事人（再审一审被告、再审二审上诉人）：丹东边境经济合作区天扬有限公司。 |
| | 法定代表人：朱晓霞，经理。 |
| | 其他当事人（一审被告、二审被上诉人、再审一审被告）：王良玉，男，汉族，系天扬公司股东。 |
| | 其他当事人（再审一审第三人）：大商集团丹东新玛特有限公司。 |
| | 法定代表人：朱玉兰，经理。 |
| | 2007年1月12日，梁爽向辽宁省丹东市元宝区人民法院提起诉讼，以出租房屋被改变结构丧失使用功能为由，请求解除与王良玉的租赁合同、恢复房屋原状。辽宁省丹东市元宝区人民法院于2007年3月19日作出（2007）元民一初字第132号民事判决驳回梁爽的诉讼请求。梁爽不服一审判决，向丹东市中级人民法院提起上诉。丹东市中级人民法院于2007年4月24日作出（2007）丹民一终字第56号民事判决驳回上诉，维持原判。梁爽不服该二审判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2008年11月18日作出（2008）辽立二民申字第2316号民事裁定，裁定驳回梁爽的再审申请。2011年5月19日丹东市中级人民法院经院长提交该院审判委员会讨论决定，作出（2011）丹立二民监字第00009号民事裁定，由该院另行组成合议庭再审本案。2011年6月8日，丹东市中级人民法院作出（2011）丹审民再字第00057号民事裁定，撤销（2007）丹民一终字第56号民事判决和丹东市元宝区人民法院（2007）元民一初字第132号民事判决，将案件发回丹东市元宝区人民法院重审。重审期间，梁爽依法追加丹东边境经济合作区天扬有限公司（以下简称“天扬公司”）为被告，并增加了“赔偿各种经济损失366. 0006万元、被告承担连带责任”的诉讼请求；元宝区人民法院依法追加大商集团丹东新玛特有限公司（以下简称“新玛特公司”）为第三人。 |
| | 丹东市元宝区人民法院重审一审查明，梁爽在元宝区金汤街国贸大厦B区3层分别有通过分割购买的3099号面积为15. 669平方米和3124号面积为14. 466平方米的私有产权摊位两处，面积共计30. 135平方米，并在该两处摊位建有精品屋。 2003年9月4日，丹东国贸大厦商场（以下简称“国贸商场”）经营方王良玉和梁爽经协商签订协议，王良玉承租了梁爽上述两处摊位。双方在协议中约定：“一、乙方（即梁爽）在大厦的产权房屋建造面积30.14m2租赁给甲方（即王良玉）使用。（共两个精品屋）二、月租金叁仟贰佰伍拾元整，￥ 3250元，乙方不承担税金和一切费用。三、租赁期限贰拾年。四、付款时间：从国贸商场正式营业开始。每月五日支付当月租金。五、甲方须保留乙方原房照位置、面积数字，保留铜柱标志和房屋照片。六、双方协议签字后，甲方可以拆除乙方的装修物。”协议签字生效后，梁爽将两个摊位的精品屋交付给了王良玉。王良玉租赁经营国贸商场将其承租梁爽的摊位重新装修后整体出租，主要用于经营服装。至今，王良玉均按月给付了梁爽租金。另查，王良玉系在2001年9月17日与丹东国贸大厦有限公司（以下简称“国贸公司”）签订合同并经公证购买上述两个摊位产权的，当时该两个摊位共计有8个铜柱标志确定位置，每个摊位有4个。2002年2月9日，丹东市房地产管理局（以下简称“房产局”）就梁爽购买的两个摊位分别颁发了房屋所有权证，并在该房屋所有权证中附图纸确定梁爽两个摊位的位置。王良玉在将梁爽的两个摊位整体出租时曾弄掉两个铜柱标志，在梁爽提起本案诉讼后，王良玉又通过公证机关公证将该两个铜柱标志恢复。 |
| | 另查明，天扬公司于1996年6月6日成立，法定代表人为王良玉，该公司成立后法定代表人变更情况如下：2004年3月2日由被告王良玉变更为案外人鞠华，2004年6月2日由鞠华变更为王良玉，2007年11月26日由王良玉变更为案外人王观阳，2009年9月17日由案外人王观阳变更为案外人朱晓霞，朱晓霞为该公司现任法定代表人。2003年9月19日天扬公司与国贸公司签订租赁合同一份，约定由天扬公司承租位于丹东市元宝区金汤街1号的丹东国贸大厦地下一层、地上五层商场及其配套设施。该租赁协议中不包括梁爽的两处涉案产权。天扬公司承租国贸大厦后对国贸大厦进行了重新装修，拆除了梁爽的两个精品间及铜柱标志，后在原精品间位置上重建了精品间、恢复铜柱标志并将精品间对外出租经营。2008年4月24日，国贸公司、大商集团抚顺百货大楼有限公司（以下简称“大商集团”）与天扬公司签订租赁合同变更协议一份，约定大商集团受让国贸公司与天扬公司于2003年9月19日签署的租赁合同项下的全部权利和义务，并确认其承租范围不包括已经售出的12个分割产权面积（即不包括梁爽的两处涉案产权）。2008年7月1日，新玛特公司成立后进驻国贸大厦，对国贸大厦整体经营。现天扬公司重建的两个精品间均被拆除，国贸大厦B区三层3124号房屋现位于欧瑞雅（LOLEEL）精品间门前的过道处，国贸大厦A区三层3099号房屋现位于OILRLIE精品间内。梁爽与王良玉签订租赁合同后，2008年5月之前的租金，梁爽已经领取，2008年6月起梁爽未领取租金，天扬公司已经将2008年6月至2011年9月的租金提存。 |
| | [原审裁判] |
| | 丹东市元宝区人民法院于2011年12月2日作出（2011）元民一初字第00155号民事判决。该院认为，王良玉以国贸商场经营方的名义与梁爽签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。王良玉在签订租赁合同时系天扬公司的法定代表人，与梁爽签订租赁合同目的系天扬公司能够使用梁爽的两处涉案房屋，合同签订后天扬公司实际使用了梁爽的两处涉案房屋，故天扬公司应当对其法定代表人王良玉签订租赁合同的行为承担民事责任，并履行租赁合同中的权利义务。对于天扬公司提出梁爽与天扬公司建立租赁关系的辩解予以支持。对于梁爽要求王良玉赔偿合同诈骗损失20万元的诉讼请求不予支持。天扬公司作为租赁合同中的承租人应当按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。天扬公司在使用租赁房屋过程中未经梁爽同意私自将房屋拆除并对外转租的行为，侵犯梁爽作为所有权人的权益，梁爽从2007年1月12日起有权与天扬公司解除房屋租赁合同。况且天扬公司已经将国贸大厦交由新玛特公司经营，梁爽的两处涉案产权均被改变原有状态，一处被改为通道丧失原有使用价值，天扬公司的行为也表明其不能再继续履行房屋租赁合同。租赁合同解除后，天扬公司应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合租赁物的性质、使用后的状态，因梁爽所有的涉案房屋均被拆除，现有证据只能确定房屋位置，无法确定房屋的原始状态，考虑到案件执行的可能性，天扬公司应当赔偿梁爽房屋损失及恢复房屋的费用，因梁爽、天扬公司均已无法提供房屋价值的相关证据，考虑到房屋拆除时间及人工费和物价上涨因素，酌定天扬公司赔偿梁爽20万元。2008年5月之前天扬公司已付租金，应视为对梁爽损失的补偿。因梁爽所有的涉案产权面积现由新玛特公司占用，新玛特公司应当将其占用的涉案产权位置倒出，交由梁爽自行恢复房屋。天扬公司将承租房屋转交新玛特公司使用既未征得梁爽同意也使梁爽有理由怀疑其履行能力，因此合同仍由其履行的辩解，不能成立。对于天扬公司提出根据协议书的规定其有权拆除装修物并未违约一节，因梁爽所有的两处涉案产权均系房屋，虽然合同中约定可以拆除装修物，但并未约定可以拆除精品屋，现梁爽的两处房屋已经全部灭失，丧失使用价值，对于天扬公司该项辩解不予支持。梁爽在本案诉讼期间要求撤回对新玛特公司的起诉，是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，应予以准许。但因本案处理结果与新玛特公司有法律上的利害关系，故将其列为第三人继续参加诉讼。对于梁爽要求天扬公司承担拆除其房屋给其造成的精神损害25万元、王良玉和天扬公司共同赔偿其全家人上访差旅费、交通费、住宿费3万元、其父亲因房屋被抢占产生的医疗费、住院费、护理费及后期治疗费37. 6万元、其全家人的误工费38万元、其房子的抵押贷款损失和诉讼费、律师费2万元的诉讼请求，因其主张的上述损失与本案并非出于同一法律关系，梁爽在本案中要求天扬公司和王良玉赔偿，于法无据，不予支持。综上，法院判决：一、从2007年1月12日起解除梁爽与天扬公司之间的房屋租赁合同；二、天扬公司于判决生效之日起10日内赔偿梁爽20万元；三、新玛特公司于判决生效之日起10日内将丹东市元宝区金汤街国贸大厦B区三层3124号和丹东市元宝区金汤街国贸大厦A区三层3099号产权位置倒出，返还给梁爽，并承担提供通行方便、供电等相邻关系应尽义务。 |
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