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Sichuan Jufeng Real Estate Development Co., Ltd v. Dazhou Radio and Television College (dispute over a contract for equity joint or cooperative development of a real estate project)
四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案
【法宝引证码】

Sichuan Jufeng Real Estate Development Co., Ltd v. Dazhou Radio and Television College (dispute over a contract for equity joint or cooperative development of a real estate project)
(dispute over a contract for equity joint or cooperative development of a real estate project)
四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案
[Key Terms]
state-owned land use right ; transfer ; rescind a contract
[核心术语]
国有土地使用权;转让;解除合同
[Disputed Issues]
In a dispute over the transfer of state-owned land use right, if the transferor claims to rescind a contract by reason that the State Land Use Certificate is cancelled and he thus doesn’t have the state-owned land use right any more, shall the people’s court support such a claim?
[争议焦点]
国有土地使用权转让纠纷中,转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的,人民法院是否予以支持?
[Case Summary]
Under Articles 14 and 17 of the Property Law creation change transfer or elimination of real right over a real property shall where registration is required by law...
[案例要旨]
根据《物权法》第十四条、第十七条的规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致;记载不一致的...


Sichuan Jufeng Real Estate Development Co.,Ltd v. Dazhou Radio and Television College

(disputeover a contract for equity joint or cooperative development of a real estateproject)

 

四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案

[Judgment abstract]

Pursuant to provisions in the Property Law of the People's Republic of China,the real right of a real property shall be determined according to the records in the real property register, while the real property ownership certificate is merely a proof of the holder's ownership of a real property. Where the administrative authorities cancelled the State Land Use Certificate but has not updated the land registration, the state-owned land use right holder remains the one as recorded in the real property register. Where a transferor in state-owned land use right transfer legal relationship claims to rescind the contract on the grounds that the State-owned Land Use Certificate was cancelled and thus he does not have the state-owned land use right, the people's court shall not support such a claim.  

 [裁判摘要]
根据《中华人民共和国物权法》的规定,不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定,不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用证但并未注销土地登记的,国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的,人民法院不应支持。
Full-text is omitted.


 最高人民法院
 民事判决书
 (2013)民一终字第18号
 上诉人(一审原告):四川省聚丰房地产开发有限责任公司。
 法定代表人:廖玻,该公司总经理。
 委托代理人:周忻,四川金世达律师事务所律师。
 委托代理人:张兴剑,北京市君致律师事务所律师。
 被上诉人(一审被告):达州广播电视大学(达州财贸学校)。
 法定代表人:张永霞,该校校长。
 委托代理人:唐隆茂,四川法之缘律师事务所律师。
 委托代理人:陈光健,四川奥飞律师事务所律师。
 上诉人四川省聚丰房地产开发有限责任公司(以下简称聚丰公司)与被上诉人达州广播电视大学(达州财贸学校)(以下简称电大财校)合资、合作开发房地产合同纠纷一案,四川省高级人民法院于2012年 10月24日作出(2012)川民初字第11号民事判决。聚丰公司不服该判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2013年 2月28日开庭审理了本案。聚丰公司的法定代表人廖玻,委托代理人周忻、张兴剑,电大财校的委托代理人唐隆茂、陈光健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 一审法院经审理查明:2001年12月7日,达州市政府向电大财校发出达市府土函[2001]75号《关于同意达州广播电视大学原划拨用地补办土地出让手续的批复》,同意该校位于四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处的划拨用地 18 681.15平方米补办土地出让手续,要求该校与达州国土局签订土地出让合同,并申请办理土地变更登记手续。
 2001年12月12日达州国土局颁发达州市国用(2001)字第3683号《国有土地使用权证》载明:土地使用者电大财校,坐落四川省达州市通川区西外镇金山路西侧与南北干道交汇处,地号G/12/145-2,用途企建用地,使用权类型出让,使用权面积 18 681.15平方米。
 2002年6月达州国土局颁发《土地他项权利证明书》主要载明:权利人中国农业银行达州市分行营业部,义务人电大财校,坐落四川省达州市通川区西外镇金山路西侧与南北干道交汇处,地号6/12/145-2,使用权类型出让,他项权利种类及范围设定抵押权:1.土地证书号:达州市国用(2001)字第3683号;2.抵押面积:18 681.15平方米;3.抵押金额1100万元整;4.抵押期限:3年(2002年6月13日至2005年6月 12日)。设定期限2002年6月13日。存续期限3年,终止日期2005年6月12日。
 2005年1月30日电大财校通过招商引资形式与聚丰公司签订《引资协议书》,将四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处面积约18亩土地使用权作价投资与聚丰公司合作建设。
 2005年3月15日电大财校与聚丰公司签订《联合开发投资新建西外校区临街部分协议书》约定:电大财校以四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处面积约8422㎡性质为商住用地的土地(道路规划发生变化的新增土地约12亩,原达市府土函[2001]75号批复的土地下剩约6亩)的使用权作为投资,不承担项目投资盈亏风险及销售之责,聚丰公司筹集工程建设所需的资金,并负责工程的开发建设及房地产销售。
 2005年9月23日电大财校向达州市政府提交达州电大校发(2005)17号《关于改变土地用途的请示》主要载明:该校分三次在四川省达州市通川区西外镇征地 63.12亩,其中35.12亩由划拨变为出让地 28亩(根据抵押贷款要求)。因达州市政府的规划调整,致使电大财校在四川省达州市通川区西外镇的新基地临金山路和南北干道边沿10余亩土地(含道路占地)未被综合利用。为充分发挥土地资源的最大效益,经电大财校研究,将这10余亩土地由教育用地改变为商住综合用地,综合利用。
 2005年11月3日达州教育局、达州国土局、达州规建局向达州市政府提交达市国土资发[2005]350号《关于市电大西外新校区部分用地改变性质的请示》主要载明:根据达州市政府领导批示,现请示如下:电大财校在四川省达州市通川区西外镇分三次征地63.12亩建新校区,经过7年建设,新建了教学楼等,篮球场等设施正在通过招商的办法筹集资金建设。2002年达州市政府对四川省达州市通川区西外镇南北干道南延线道路线路走向进行了调整,电大财校新增加用地约8400平方米,并按划拨地价补交了使用费。2001年底新校区全面启动建设以来,电大财校报经达州市政府同意后,通过招商引资筹集资金。按照中国农业银行达州市分行要求,出让取得的土地才能抵押贷款,达州市政府以达市府土函75号文件同意电大财校补办 28亩土地由划拨变为出让的手续,获得了 2000万元贷款。现电大财校再次申请对划拨土地约12亩补交土地出让金,土地用途变更为商住用地,作为申请贷款抵押物。鉴于电大财校已通过划拨取得了约12亩土地使用权,特建议:1.同意将土地用途调整为商住用地。2.鉴于南北干道道路线形走向调整,新增加的约12亩已划拨给电大财校使用,由于用地形状呈楔形无法单独使用,建议参照该地块相邻地块拍卖成交价补交土地出让金,依法办理土地变更手续。
 2006年1月11日达州市政府向达州教育局、达州国土局、达州规建局发出达市府函[2006]6号《关于同意达州广播电视大学部分划拨用地补办土地出让手续的批复》主要载明:达市国土资发[2005]350号收悉,经达州市政府研究,现批复如下:一、同意电大财校位于四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处已取得划拨土地使用权、面积为8422平方米的土地依法办理土地出让手续。用地范围以2005年 5月四川省达州市国土勘测规划队2005- 189号《宗地图》为准。二、该宗土地由电大财校依法补办土地出让手续。土地出让金参照相邻地块拍卖成交价进行补交,补差价格要公正合理并报达州市政府批准。
 2007年1月11日达州市政府向达州国土局发出达市府函[2007]3号《关于达州广播电视大学补办土地出让手续的批复》主要载明:同意电大财校补办四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处8056.20平方米出让手续,并补交土地出让金。同意四川锦都恒缘实业有限公司将出让土地使用权365.80平方米转让给电大财校。用地范围均以2005年5月四川省达州市国土勘测规划队2005-189号《宗地图》为准。
 2007年3月7日达州市政府向电大财校颁发达州市国用(2007)第01499号《国有土地使用证》坐落四川省达州市通川区西外镇金山路与南北干道交汇处,地号 7/7/2-500,图号2005— 189,地类商住综合用地,使用权类型出让,使用权面积8422㎡。
 2008年1月28日达市府阅[2008]6号《研究达州电大和财贸校临街出让土地化解学校债务的会议纪要》主要载明:会议要求(一)电大财校临街出让土地开发化解学校债务事宜是在原电大财校已同开发商签订合同并由该开发商全额交付土地出让金的基础上形成的,与一般的开发项目有着本质的区别。各相关职能部门要确保该项目的顺利实施。(二)根据达州市政府领导的要求,由电大财校与开发商再洽谈一次,尽力为学校争取更大的收益。(三)以电大财校为主体及早拟订合作合同。
 2008年3月15日电大财校与聚丰公司签订《合作开发协议书》主要载明:为化解电大财校债务,根据达市府阅[2008]6号《研究达州电大和财贸校临街出让土地化解学校债务的会议纪要》精神,双方达成如下协议。一、合作开发项目名称:学府铭苑。二、项目地址:四川省达州市通川区西外镇金山南路与南北街道交汇处。三、项目规模:按达州市政府批准的电大财校《校园总体规划调整方案》,临街开发建设规模 129 800平方米(包括电大财校享有的 6200平方米教学用房。四、合作方式:电大财校以达州市政府批准的《校园总体规划调整方案》及学校临街开发的出让土地使用权作为投资,聚丰公司以现金全额投资并独立开发建设学府铭苑。五、电大财校的权利和义务:1.电大财校有权按约定获取开发效益,且不承担项目开发建设风险。4.将达州市政府批准的《校园总体规划调整方案》中的由聚丰公司独自开发部分的土地使用权转让至聚丰公司名下。5.确保聚丰公司项目建设规模达到129 800平方米。若因规划变更导致建设规模增减,增减幅度在2%以内(含2%),电大财校收益不变;增减幅度超过2%,电大财校的收益则相应的按同比例增减。7.协助配合聚丰公司办理土地过户等相关手续。六、聚丰公司的权利和义务:1.有权按约定享有开发效益。2.有权按达州市政府批准的电大财校《校园总体规划调整方案》受让电大财校临街土地使用权。3.有权自主开发、自主销售、独自承担开发建设风险。4.确保完成设计图纸要求的建设规模129 800平方米,并按约兑现电大财校利益。八、利益分配: 1.电大财校按约定分享的开发利益:① 2500万元人民币;②6200平方米的教学用房(2900平方米的图书馆、实验楼和3300平方米的学生公寓);③200米塑胶环形跑道运动场,建设资金200万元,不足200万元由聚丰公司向电大财校补足,超出200万元由电大财校支付超出部分。2.聚丰公司享有受让的土地使用权和支付电大财校所得的开发利益后的剩余利润。九、双方利益实现方式:1.电大财校享有人民币2500万元收益由聚丰公司按以下方式支付:聚丰公司在合同签订后土地使用权过户前向电大财校首付500万元人民币现金;首付款付清后的6个月内聚丰公司向电大财校再付款500万元人民币现金,自首付款付清后18个月内聚丰公司向电大财校再付款500万元人民币现金,保证电大财校享有的2500万元人民币兑现总额达到2300万元。剩余200万元聚丰公司在首付款付清后24个月内付清电大财校。3.聚丰公司的利益在兑现电大财校利益并缴纳了开发建设有关税费后实现,并按约定受让土地使用权。4.办理土地使用权转让期限,电大财校在聚丰公司付清首付款后二十日内办理土地使用权过户手续。十、双方的其他约定:1.聚丰公司未按照本合同第九条第一款约定按期兑现电大财校利益,则视为违约,电大财校可解除合同。5.本协议为双方合作开发之正式合同文本,电大财校与聚丰公司在此之前签订的相关协议与本协议不一致的,以本协议为准。双方合同还约定了图纸及工期、违约责任等内容。
 2011年5月9日电大财校向聚丰公司发出达电大财校函[2010]3号《解除函》主要载明:2010年6月22日达州市政府召开专题会议,对学校临街出让土地实行阳光操作,以招拍挂方式公开进行交易。因此,学校已无法履行《合作开发协议书》,并决定解除此协议,请贵公司尽快派人到电大财校办理相关手续,开展清算工作,理清账务,处理善后事宜。
 2011年11月17日达州市政府在《达州日报》刊登《关于注销土地使用证的公告》主要载明:根据《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)等法律法规的规定及2011年10月 27日市政府专题会议精神,决定注销市广播电视大学ⅡF3-1— b地块内达州市国用 [2007]第01499号、达州市国用[2001]第 3683号土地使用证,达州市国用[2007]第 01499号、达州市国用[2001]第3683号土地使用证作废。
 一审诉讼中,2012年4月27日电大财校向聚丰公司发出达电大校发[2012]25号《解除通知》,以聚丰公司未按期支付 500万元首付款、达州市政府不予批准《校园规划整体方案》导致合同无法履行、达州市政府要求收回土地为由,通知解除合同。
 一审庭审中,电大财校确认聚丰公司在签订《合作开发协议书》后已付款为 5 717 000元。
 2012年9月14日、26日,一审法院就双方签订的《合作开发协议书》已不能履行,聚丰公司是否变更诉讼请求问题组织双方到庭,向聚丰公司进行释明。聚丰公司当庭向一审法院提交一份其于2012年9月20日作出的《关于是否变更诉讼请求的说明》,明确表示不变更诉讼请求。同时向一审法院提交两份《民事起诉状》,均注明“复印属实2012年9月20日”,并加盖有四川省达州市中级人民法院印章。拟证明其在法定期限内已向法院提起诉讼主张权利,请求继续履行合同。其中一份《民事起诉状》系聚丰公司于2010年5月11日向四川省达州市中级人民法院出具,另一份系聚丰公司于2011年11月6日向一审法院出具。两份《民事起诉状》载明起诉请求均为:请求确认聚丰公司与电大财校于 2008年3月15日签订的《合作开发协议书》合法有效,并判决电大财校严格履行合同约定。
 电大财校认为该证据不能证明聚丰公司在法定的异议期限内已向法院提起诉讼主张权利,不能证明其主张。并明确表明拒绝对聚丰公司超出法定期限提交的上述证据予以质证。
 聚丰公司于2012年2月28日向一审法院提起诉讼,请求:1.判令电大财校因单方解除与聚丰公司于2008年3月15日签订的《合作开发协议书》给聚丰公司造成的经济损失11 200万元(前期投入约3200万元,最低预期利益8000余万元);2.诉讼费由电大财校承担。2012年3月7日,聚丰公司向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》载明:因聚丰公司前期在此项目投入资金数额巨大,解除合同将会造成重大经济损失,故申请将原诉讼请求第一项变更为:判令电大财校立即全面履行与聚丰公司于2008年3月15日签订的《合作开发协议书》,确定规模为129 800平方米的合作开发项目(前期投入约3200万元,预期利益最低不少于8000余万元)。
 电大财校答辩称:1.电大财校与聚丰公司签订的《合作开发协议书》约定电大财校只享有收益,不承担风险,该协议应为土地使用权转让合同,该转让行为因违反了法律的强制性规定而无效。2.假定双方签订的《合作开发协议书》没有违反法律的强制性规定,电大财校也有权按约行使解除权。聚丰公司未按协议第九条第一项的约定付清2300万元价款,故按约应解除《合作开发协议书》。3.假如《合作开发协议书》有效,电大财校也有权解除。达州市政府已决定将该宗土地收回整体处置,使双方的合同目的无法实现,故应解除《合作开发协议书》。且用于合作开发的国有土地使用权证已被达州市政府公告注销,双方无法履行合同,故应解除《合作开发协议书》。
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