Xia Haopeng et al. v. Jingwen City Residence Homeowners' Committee of Zhabei District, Shanghai Municipality
(dispute over homeowner's right to know)@#
[Abstract]@#
The homeowner's right to know means the right of a homeowner to know matters involving the co-ownership and co-management right of homeowners within the building zone. According to Article 13 of the Interpretation of the Supreme People's Court on Several Issues concerning the Specific Application of Law in the Trial of Disputes over Partitioned Ownership of Buildings, a homeowner's request for disclosure or consultation of information regarding the use of maintenance funds for buildings and ancillary facilities, decisions and meeting minutes of the homeowners' committee, income from common areas, property service contracts, and so on shall be supported by a people's court. As the extent of a homeowner's right to know has been clearly defined in the judicial interpretation, a homeowner's rational exercise of the right shall be protected by law.@#
BASIC FACTS@#
Plaintiff: Xia Haopeng, male, 39, Han ethnicity, domiciled at Qiujiang Road, Zhabei District, Shanghai.@#
Plaintiff: Yang Jianping, male, 56, Han ethnicity, domiciled at Qiujiang Road, Zhabei District, Shanghai.@#
Plaintiff: Yang Ronghua, male, 50, Han ethnicity, domiciled at Qiujiang Road, Zhabei District, Shanghai.@#
Plaintiff: Luo Guangya, male, 60, Han ethnicity, domiciled at Qiujiang Road, Zhabei District, Shanghai.@#
Plaintiff: Zhou Xiuan, male, 63, Han ethnicity, domiciled at Qiujiang Road, Zhabei District, Shanghai.@#
Defendant: Jingwen City Residence Homeowners' Committee of Zhabei District, Shanghai, located at Qiujiang Road, Zhabei District, Shanghai.@#
Person in charge: Jiang Hongzhang, director of the committee.@#
For disputes over homeowner's right to know with the defendant, Jingwen City Residence Homeowners' Committee of Zhabei District, Shanghai (hereinafter referred to as “Jingwen Committee”), the plaintiffs, Xia Haopeng, Yang Jianping, Yang Ronghua, Luo Guangya, and Zhou Xiuan instituted an action in the People's Court of Zhabei District, Shanghai Municipality.@#
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夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案@#
[裁判摘要]@#
业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，业主请求公布、查阅建筑物及其附属设施的维修基金使用、业委会的决定及会议记录、共有部分的收益、物业服务合同等情况和资料的，人民法院应予支持。司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定，业主以合理的方式行使知情权，应当受到法律保护。@#
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原告：夏浩鹏。@#
原告：杨建平。@#
原告：杨荣华。@#
原告：罗光亚。@#
原告：周修安。@#
被告：上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会。@#
负责人：姜宏章，该业主委员会主任。@#
原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安因与被告上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会(以下简称精文业委会)发生业主知情权纠纷，向上海市闸北区人民法院提起诉讼。@#
原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安诉称：五名原告系上海市闸北区精文城市家园小区业主，被告精文业委会系该小区业主委员会。根据法律规定，原告享有要求公布、查阅业委会决定及会议记录、维修基金使用情况的权利。被告应每月与开户银行核对维修基金账目，每半年向业主公布一次，但被告至今未按规定公布 2007年下半年至2009年上半年小区维修基金和公共收益的有关账目情况，剥夺了原告的知情权。原告现对已公布账目中的停车费、广告费及清洗玻璃、景观灯改造及业委会值班津贴19 023元有异议，被告应提供相关凭证以供原告核对。维修基金开户银行曾给被告实物回扣，被告在账目中未予公开。此外，被告选聘的上海精文物业管理有限公司(以下简称精文物业)超资质接盘，为此原告向有关部门反映，上海市闸北区住房保障和房屋管理局(以下简称闸北区房地局)在《信访答复》中称“我局曾就物业超资质接盘的问题与业委会进行沟通，业委会还专门提交报告，说明情况”，但该报告未向业主公开。原告请求判令：1．精文业委会公布2009年7月14日闸北区房地局在《信访答复》中所提及的“为此业委会还专门提交报告”之“报告”以及“与精文城市家园业委会进行沟通”的全部情况和同意“续聘”精文物业的全部会议记录；2．精文业委会公布关于讨论精文物业超资质接盘的业主大会或业主委员会的决定及会议记录；3．精文业委会公布自2007年下半年至2009年上半年按每半年一次的小区维修资金和公共收益账目情况(公共收益账目具体指机动车停车费、广告费收支情况)，并要求将上述账目张贴在小区及每个门牌号幢前面；4．精文业委会提供上述账目的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单以供原告进行核对和查询，原告享有复印权(复印费由原告承担)；5．精文业委会向原告出示《物业服务合同》之附件，原告对该合同附件享有复印权(复印费由原告承担)；6．精文业委会向原告出示维修资金的会计账目，原告对该账目享有复印权 (复印费由原告承担)；7．精文业委会向原告出示《物业服务合同》中提及的物业公司各项工作报告，原告享有复印权(复印费由原告承担)。@#
原告夏浩鹏、杨建平、杨荣华、罗光亚、周修安提交以下证据：@#
1．公共收益、维修资金收入财务管理账目公布明细表以及广告展示箱、蒸汽房、灯箱的照片，旨在证明被告精文业委会公布的账目存在收支不清、部分收益未人账以及被告擅自动用公共收益资金的情况。@#
2．2009年9月16日业主委员会公告、2009年7月14日闸北区房地局的《信访答复》、2008年6月10日被告精文业委会与精文物业签订的《物业服务合同》及业主大会议事规则、业主公约，旨在证明被告隐瞒精文物业超资质的情况，擅自签订《物业服务合同》，侵犯业主权益。@#
3．小区灯具、玻璃墙窗的照片，旨在证明小区擦玻璃、安装灯具工程未经公示、表决。@#
4．上海市商品房预售合同、2009年9月7日政府信息公开申请答复书以及精文物业资质证书，旨在证明精文物业并非商品房预售合同中约定的物业公司。@#
5．2009年11月19日小区部分业主签名的《关于精文城市家园业委会侵犯业主知情权的经过》，旨在证明被告精文业委会多次侵犯业主知情权、监督权。@#
6．2009年9月16日闸房管答字 (2009)第36号回复，旨在证明前期物业管理合同未经备案。@#
7．维修资金业主年度结存单，旨在证明维修基金开户银行定期向小区业主寄送年度结存单。@#
被告精文业委会辩称：1．闸北区房地局在《信访答复》中所提及的“为此业委会还专门提交报告”、“与精文城市家园业委会进行沟通”的事实并不存在。为此，精文业委会向闸北区房地局投诉，芷江西房地办已对此做出书面澄清，所以被告无法提供五原告要求的上述材料。有关“续聘”精文物业的全部会议记录已提交法庭；2．精文物业是经有关部门批准的前期物业，选聘是按程序选举产生。签约时，精文业委会并不知道精文物业超资质，也未就此进行过专门讨论，无法提供讨论精文物业超资质接盘的相关决定及会议记录；3．精文业委会成立于2007年12月，自2008年始小区公共收益账目已按每半年一次在小区及每个门牌号幢张贴公布，即使账目形式上存在缺陷，并不影响其真实性。关于小区的维修基金，由于至今尚未动用，故无相关账目可供公布，且开户银行上海银行闸北支行定期向小区业主寄发业主年度结存单，故不同意原告的第三项诉讼请求；4．已公布的收益账目中涉及到业委会开支(办公费、会议费、电话费、培训费、值班津贴)的清单及发票虽在精文业委会处，但精文业委会担心原告可能做出断章取义的行为，经讨论决定不向原告提供。其他清单及发票均由精文物业保管，被告无法提供，且精文业委会认为该部分的知情权不包括在法定范围之内；5．2008年6月精文业委会与精文物业签订的《物业服务合同》之《补充协议书》已提交法庭；6．上海市闸北区精文城市家园小区的维修基金未曾使用，无会计账目可供提供，不同意原告的该项诉讼请求；7．精文物业从未向精文业委会提供过书面的工作报告，双方仅是口头上的沟通，无法提供原告要求的相关材料。针对原告的诉讼请求，精文业委会还认为：原告曾向被告提出查阅相关资料的要求，精文业委会为此请示芷江西房地办，房地办根据当时的法律规定认为个人无权查阅，故精文业委会拒绝了原告的查阅请求。有关物权法司法解释实施后，原告未再与精文业委会进行沟通即提起诉讼。现精文业委会愿意按法律规定接受业主的查询，但原告的知情权仅限于司法解释规定的五项内容。此外，由于原告采取暴力手段阻碍被告的正常工作，限制业委会委员的人身自由，应芷江西房地办的要求被告已停止工作，新一届的业委会选举工作正在筹备中。@#
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